物業(yè)運營報告

1、1一、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況一、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟興起的新興行業(yè)，它作為人們以社會化、專業(yè)化、市場化方式解決房地產后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。1981年3月，以住宅物業(yè)為管理目標的第一家物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，并伴隨著中國住房體制改革的不斷深入而延伸至全國各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領域擴展。發(fā)展至今，全國共有物業(yè)管理企業(yè)達3萬多家，從業(yè)人員超過300萬

2、。二十幾年的歷程，物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展并不均衡，特區(qū)、沿海城市以及上海、北京等大城市發(fā)展態(tài)勢較好，物業(yè)管理覆蓋率較高，像深圳物業(yè)管理的覆蓋率已達95%以上，上海、北京也分別達到90%和70%以上，中、小城市發(fā)展態(tài)勢較緩，西北、東北地區(qū)落后于全國其它地區(qū)。二、二、沈陽市沈陽市住宅物業(yè)的住宅物業(yè)的市場情況市場情況與機會與機會分析分析沈陽市的物業(yè)管理從90年代中期開始起步，經(jīng)過十余年的發(fā)展，物業(yè)管理已基本成型，初具規(guī)模。到2006年，已建成住宅

3、區(qū)3326個，建筑面積10825萬平方米，其中，具備物業(yè)管理條件實行等級服務的住宅區(qū)293個，建筑面積2556萬平方米，占全市住宅總面積的23.6%，全市登記注冊物業(yè)企業(yè)536家，開發(fā)企業(yè)設立的物業(yè)管理企業(yè)176家，從房管部門和單位后勤部門轉制的81家，196個業(yè)主大會重新選聘了物業(yè)管理企業(yè)；118個住宅小區(qū)的建設單位通過招投標的方式選聘了物業(yè)管理企業(yè)，從業(yè)人員近3萬人。新建小區(qū)物業(yè)管理面積覆蓋率達到100%。沈陽市內物業(yè)收費情況調查沈

4、陽市內物業(yè)收費情況調查以萬科物業(yè)、銀基物業(yè)、豪森物業(yè)、新城物業(yè)、河畔新城等高中檔物業(yè)公司為例。沈陽高、中檔物業(yè)的收費標準除少數(shù)別墅項目的收費標準定在每月3.00元4.00元平方米以上。其它基本是在每月2.00元平方米－2.50元平方米之間，平均收費在每月2元平方米，個別超過每月2.50元平方米的收費，中低檔物業(yè)的收費標準多為1.00元平方米－2.00元平方米之間，平均：1元平方米左右。物業(yè)管理這一新興行業(yè)在我市已逐漸被工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院

5、、商場、辦公樓宇等3售樓處示范區(qū)人員結構四、公司各部門職能范圍、公司各部門職能范圍（內容詳見：附錄（內容詳見：附錄一）一）五、物業(yè)公司規(guī)章制度物業(yè)公司規(guī)章制度（內容詳見：附錄（內容詳見：附錄二）六、經(jīng)營型物業(yè)公司經(jīng)營計劃經(jīng)營型物業(yè)公司經(jīng)營計劃房產物業(yè)管理行業(yè)是為了滿足人們生產、生活和工作需要而生存、發(fā)展并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長和成熟過程中市場化、專業(yè)化進程在不斷加快市場競爭十分激烈在不斷的優(yōu)勝劣汰中房產物業(yè)管理品牌正在逐步

6、形成.針對沈陽市場物業(yè)行業(yè)在發(fā)展的過程中逐漸出現(xiàn)了一系列的實踐問題，比如收費高、服務差、小區(qū)承諾不兌現(xiàn)、公共收益被私自占有、業(yè)主隨意拖欠物業(yè)管理費、維修基金不到位等事項，至使業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生各種糾紛，從而導致物業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，使服務項目和服務質量下滑，產生惡性循環(huán)，影響整個物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（一）（一）經(jīng)營經(jīng)營特色特色：傳統(tǒng)物業(yè)公司屬性也是經(jīng)營，其經(jīng)營方式是在做好管理的同時，為開發(fā)商、業(yè)主提供服務，收取合理的費用，發(fā)揮物業(yè)的增值潛力