論房地產(chǎn)登記和我國房地產(chǎn)登記制度的完善.pdf

1、遼寧師范大學(xué)碩士學(xué)位論文論房地產(chǎn)登記和我國房地產(chǎn)登記制度的完善姓名：劉寶亮申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：科學(xué)社會主義與國際共產(chǎn)主義運動指導(dǎo)教師：丁慧20060501論房地產(chǎn)臀記和我困房地產(chǎn)=；；!記制度的完善會平法律價值已經(jīng)不能真正滿足我國的發(fā)展需要，嚴(yán)重束縛了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，有必要對房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)理論、登記實體與程序理論的構(gòu)建等重新認(rèn)識，在結(jié)合現(xiàn)實和存在問題的基礎(chǔ)上提出建議，以期對我國房地產(chǎn)登記制度的改革和完善有所稗益。一、房地

2、產(chǎn)登記的概念研究概念對于研究fl學(xué)問來說，都具有十分重要的價值。房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展促進(jìn)了有關(guān)房地產(chǎn)法律的研究不斷深入，房地產(chǎn)法有成為fq獨立法律科學(xué)的趨勢。登記作為房地產(chǎn)法律的不可缺少的組成部分，必須首先明確它的概念，沒有準(zhǔn)確的法律概念，就不能構(gòu)建明確的法律體系。然而，目前法學(xué)理論界對房地產(chǎn)登記的概念卻沒有一個統(tǒng)一又切合法理的觀點。所以，本文首先從登記的目的、功能和性質(zhì)等三個相互聯(lián)系、相互作州的方面出發(fā)，米研究房地產(chǎn)登記的概念。(一)

3、房地產(chǎn)登記的目的要準(zhǔn)確地理解房地產(chǎn)登記的目的，我們不能不聯(lián)系到它的起源與發(fā)展。房地產(chǎn)登記制度設(shè)立的最初動因是從個人目標(biāo)出發(fā)，通過登記明確其權(quán)利，保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán)利，保障交易安全，具有明顯的私法行為性質(zhì)。隨著社會利茄的強化，價值觀念由“個人本位”向“社會本位”轉(zhuǎn)變，國家實施登記手段以對房地產(chǎn)資源和市場要素進(jìn)行宏觀調(diào)控，為社會發(fā)展與規(guī)劃提供可靠的依據(jù)。于是，登記又有了維護(hù)社會秩序和公共利益的目的。相應(yīng)地，登記行為便表現(xiàn)出公法行為的性質(zhì)。關(guān)于登

4、記的目的說法不一，“行政管制目的論”是我國理論界與實務(wù)界有代表性的觀點?！暗怯浶袨槭菫榱藢崿F(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行的，體現(xiàn)了國家管理房屋的行政目的?！盵1]登記是國家基于社會公共事務(wù)管理者和土地所有人的雙重身份對房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系進(jìn)行干預(yù)，為合法有效的房地產(chǎn)歸屬與利用關(guān)系提供強制力支持，有力地保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。另一種有代表性的觀點認(rèn)為，“登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了

5、解某項不特定的不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)?！盵2]臺灣的王澤鑒先生認(rèn)為，“以登記作為不動產(chǎn)權(quán)利變動之公示手段，是人類法律生活之一項重大制度”。[3]美國的彼得哈伊在《美國法律概論》寫到：“登記并不構(gòu)成買受人財產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)。它的唯一作用是揭示有關(guān)這一財產(chǎn)所已發(fā)生的處分?！盵4]可見，公示是房地產(chǎn)登記的最主要特征，基于物權(quán)公示原則而產(chǎn)生的登記制度與物權(quán)之公示有著天然的契合點，以登記來建立一種靜態(tài)和動態(tài)秩序。筆者認(rèn)為，在不同的政治、經(jīng)濟和思想根

6、源的基礎(chǔ)上，登記的目的與一個國家的登記制度價值追求有密切的關(guān)系。在社會主義計劃經(jīng)濟體制平|】前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗的影響一F，我國的房地產(chǎn)登記制度在80年代重建時追求的是國家對房地產(chǎn)權(quán)利的管制。這樣，登記是行政權(quán)力的擴張，登記自然成為行政管理的工具。在登記制度起源的西方國家，登記作為一項維護(hù)安全的私法制度而確立，登記是對物權(quán)正當(dāng)性和排他性的一種公示形式。由此可見，東西國家對登記制度的價值追求有顯著的差別，登記目的明顯不同。但在“以人為本”、“尊