預告登記的客體問題研究.pdf

1、我國《物權法》第二十條所規(guī)定的預告登記，是一項以保護不動產物權變動之請求權為目的，具有物權效力的擔保手段。預告登記的客體主要包括“以不動產物權實現(xiàn)為目的的債權請求權”及其“將來確定的請求權”。具言之，預告登記的客體首先必須是一項債權請求權，而非物權或物權請求權。不過，筆者認為，從地役權等登記對抗的物權中亦可解釋出，地役權人享有請求義務人協(xié)助辦理本登記，以使其物權終局實現(xiàn)的請求權，并得以該請求權為客體辦理預告登記。其次，該請求權所指向的交

2、易對象，必須是不動產，且該不動產應具有登記能力。再次，該請求權之目的必須是不動產物權之實現(xiàn)，具體包括不動產物權之取得、變更和消滅。
　　“將來確定的請求權”在其具備成立的法律基礎，以致于其成立僅僅取決于請求權人之意思時，亦具備相當?shù)拇_定性，符合《物權法》第二十條之規(guī)定，可以成為預告登記之客體。除了附條件或附期限的請求權外，實踐中常見的不動產買回權、優(yōu)先購買權均可以借助“因將來買回權或優(yōu)先購買權實現(xiàn)而產生的債權請求權”之概念，為《物

3、權法》第二十條文義所包含。至于針對預售商品房的請求權，實際上亦是一項指向未來物的將來確定的債權請求權。此外，預約、具有約束力之要約亦可以被解釋為將來確定的請求權，從而得以成為預告登記之客體。
　　預告登記之客體雖可通過解釋，包含前述諸多權利，但由于預告登記之目的在于“保障將來實現(xiàn)物權”，故無論如何解釋，其均難以包含其他“不以不動產物權實現(xiàn)為目的的債權請求權”。其中，不動產租賃權雖是債權物權化之典型，但其歸根結底仍然屬于債權，以不動

4、產租賃權實現(xiàn)為目的的債權請求權，自然不能受預告登記制度保障。但從立法論的角度出發(fā)，通過改造不動產租賃權或預告登記制度，即將不動產租賃權規(guī)定為物權，或借鑒瑞士民法擴展預告登記之對象，亦有使前者成為后者客體之可能。
　　最后，“以特殊動產物權實現(xiàn)為目的的債權請求權”亦有預告登記之需求，在登記技術上也不存在障礙，《物權法》第二十條雖未將其囊括，但民法亦未排除該種可能性。故在將來應當通過特別法規(guī)定肯定特殊動產的預告登記。
　　更進一

5、步，某項權利能否成為預告登記客體的關鍵在于，就該項權利所指向的物權或準物權是否存在本登記。倘若存在本登記，且在本登記辦理條件滿足前，該項權利之實現(xiàn)有受保障之需求，則理論上不應否定預告登記之適用。至于該本登記的客體是動產物權還是不動產物權，本登記之目的在于引起所有權之變動還是賦予對抗效力，作為預告登記客體的請求權是直接來源于買賣合同，還是間接來源于優(yōu)先購買權或買回權，都在所不問。基于此，“以不動產物權實現(xiàn)為目的的債權請求權”及其“將來確定