REITs的多樣化投資策略研究——以珠三角地區(qū)為例.pdf

1、REITs作為一種成熟的產(chǎn)品模式在美國已有50余年的發(fā)展歷史。由于政策背景、市場環(huán)境等原因，在中國發(fā)展嚴(yán)重滯后。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)存在融資渠道相對(duì)單一，過度依賴以抵押為基礎(chǔ)的間接融資的問題，容易造成系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的積累。在此背景下，REITs作為一種有效的融資渠道及分散風(fēng)險(xiǎn)的工具越來越得到社會(huì)的廣泛關(guān)注。2015年“鵬華萬科”的落地，讓公募REITs正式在國內(nèi)誕生，從而拉開REITs發(fā)展的序幕。使得針對(duì)REITs的研究更具有實(shí)際意義，更使得

2、針對(duì)REITs發(fā)展路徑、模式選擇等問題的研究得到實(shí)踐檢驗(yàn)。針對(duì)REITs的研究需要進(jìn)入更加具體的層面。
　　我國要更加全面地引入REITs，實(shí)現(xiàn)其在國內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展，需要解決選擇地產(chǎn)資產(chǎn)組合的問題。這一問題在實(shí)踐中需要由原始權(quán)益人（即地產(chǎn)企業(yè)）與管理人（券商或基金子公司）共同確定。由于地產(chǎn)企業(yè)大多以地域劃分分支機(jī)構(gòu)，因而在資產(chǎn)組合構(gòu)建中需要切實(shí)考量所需工作量的問題。珠三角地區(qū)為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，擁有良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，在發(fā)

3、展 REITs方面具備得天獨(dú)厚的天然優(yōu)勢。以該區(qū)域具有代表性的四個(gè)城市：廣州、深圳、東莞、佛山為樣本，能夠更好地研究同一區(qū)域內(nèi)不同級(jí)別城市物業(yè)的投資組合情況。這也與地產(chǎn)開發(fā)商的管理架構(gòu)相符合，更具實(shí)踐意義。本文在具體研究方法上，綜合考量現(xiàn)代投資組合理論、資產(chǎn)定價(jià)模型，從而構(gòu)建 REITs投資組合績效評(píng)估模型，具體提出區(qū)域多樣化組合、業(yè)態(tài)多樣化組合兩類投資組合策略，以廣州、深圳、東莞、佛山房地產(chǎn)各類型物業(yè)價(jià)格指數(shù)為樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，探