業(yè)主自治的法律問題研究.pdf

1、隨著我國城市中多層建筑和新型住宅小區(qū)大量出現(xiàn)，開展良好的物業(yè)管理工作變得越來越重要。業(yè)主作為物業(yè)的區(qū)分所有權人，應在物業(yè)管理中居于主導和核心地位，因此完整、準確地認識我國物業(yè)管理中業(yè)主自治的主導和核心地位，對在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中建立和發(fā)展完善的業(yè)主自治制度，起著正本清源的指導作用，也有利于我國現(xiàn)代物業(yè)管理制度的建立和物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。 在業(yè)主自治的基礎理論中，筆者首先辨析了物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主自治等基本概念，從業(yè)主自

2、治的法理基礎來說，業(yè)主自治是以建筑物區(qū)分所有權為基礎的，所以筆者除了介紹建筑物區(qū)分所有權的概念以外，還對建筑物區(qū)分所有權作為業(yè)主自治權利基礎的理論依據(jù)進行了分析。 關于我國業(yè)主自治的機構，筆者認為我國現(xiàn)行設計的缺陷在于缺乏代表全體業(yè)主利益的統(tǒng)一組織，因為目前業(yè)主大會和業(yè)主委員會都不具有代表全體業(yè)主的資格。借鑒其他國家(地區(qū))．的經(jīng)驗，筆者認為我國應當設立業(yè)主(自治)團體；在業(yè)主團體的模式選擇上，不具有法人資格的模式更適合我國的需

3、要；在業(yè)主自治團體設立以后，業(yè)主大會和業(yè)主委員會成為業(yè)主團體的內(nèi)設機構。業(yè)主大會是業(yè)主團體的決策機關和議事機關，所以業(yè)主團體所有重大事項的決策權都歸業(yè)主大會所有。 業(yè)主公約是業(yè)主自治的“憲法”，是業(yè)主自律自治的最基本手段，也是物業(yè)管理法規(guī)政策的補充和物業(yè)管理順利進行的重要保證。根據(jù)業(yè)主團體非法人團體的性質，從業(yè)主公約訂立的宗旨、主要內(nèi)容及其效力范圍來看，將其性質定位為自治規(guī)則最為妥當。業(yè)主公約有建設單位制訂的臨時公約和業(yè)主大會制

4、訂的業(yè)主公約兩種形式。關于業(yè)主公約的內(nèi)容，筆者認為為了解決目前出現(xiàn)的糾紛，借鑒港臺地區(qū)的經(jīng)驗，應該促進業(yè)主公約內(nèi)容立法的完善。 在結語中，筆者認為《物業(yè)管理條例》已經(jīng)確立了業(yè)主自治的基本法律框架，明確了業(yè)主的權利和義務，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的地位和職責進行了區(qū)分，為業(yè)主自治的發(fā)展打下了良好的基礎?！段餀喾ā返谝淮卧诜缮洗_認業(yè)主享有的各項權利，進一步擴大了業(yè)主的意思自治，特別是對小區(qū)公共事務的管理，確認了業(yè)主自治的權利。但由于