存量房批量評估系統(tǒng)的研究與實(shí)現(xiàn).pdf

1、由于單宗評估方法在房地產(chǎn)價(jià)值評估過程中存在評估標(biāo)準(zhǔn)不一、成本過大等諸多問題，進(jìn)而導(dǎo)致一定程度上稅收流失、社會(huì)不公等現(xiàn)象的產(chǎn)生，許多歐美發(fā)達(dá)國家多年前就開始采用計(jì)算機(jī)輔助的批量評估方法。計(jì)算機(jī)輔助批量評估（Computer-assisted Mass Appraisal，CAMA），即在原有成本法、市場比較法和收益法評估原理的基礎(chǔ)上，結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)，對大批量特定類型的物業(yè)的市場價(jià)值進(jìn)行快速、高效地評估的一種方法。如今在歐美發(fā)

2、達(dá)國家，批量評估已經(jīng)逐步取代了單宗評估，廣泛地應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)的稅基評估中。與之相比，我國的批量評估技術(shù)還處于應(yīng)用起步階段。得益于2009年下半年財(cái)政部和稅務(wù)總局在各個(gè)地區(qū)開始進(jìn)行的存量房批量評估試點(diǎn)和推廣工作，目前我國大多數(shù)地區(qū)已經(jīng)初步建立了CAMA系統(tǒng)，并已于2012年7月1日起正式對納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格進(jìn)行全面的評估。但由于各國不動(dòng)產(chǎn)稅基評估體系的設(shè)計(jì)與本國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、政府職能部門的設(shè)置、稅制發(fā)展改革、法律體系等都有著密切關(guān)系，

3、我國的CAMA系統(tǒng)建設(shè)不能照搬照抄國外的理論，特別是批量評估的核心——自動(dòng)評估模型（Automated Valuation Model，AVM），應(yīng)考慮我國的實(shí)際情況，對國外成熟的批量評估技術(shù)進(jìn)行本地化改進(jìn)。
　　本文首先詳細(xì)介紹了批量評估技術(shù)的概念與方法原理，分析了國內(nèi)外的發(fā)展情況，并系統(tǒng)總結(jié)了實(shí)施批量評估的具體步驟。實(shí)施CAMA系統(tǒng)有兩個(gè)非常重要的關(guān)鍵點(diǎn)，一是構(gòu)建數(shù)據(jù)全面、真實(shí)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫；二是構(gòu)建一個(gè)合適特定

4、物業(yè)類型的自動(dòng)評估模型。本文對以上兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的實(shí)施進(jìn)行了相關(guān)論述，并著重介紹了自動(dòng)評估模型理論。
　　然后，本文提出了適合我國的批量評估技術(shù)方案，依據(jù)我國各地CAMA系統(tǒng)實(shí)際建設(shè)與運(yùn)行中存在的問題，提出并構(gòu)建了綜合特征價(jià)格模型和交易案例的自動(dòng)評估模型，利用多元線性回歸分析對模型進(jìn)行校準(zhǔn)。并以某市的存量房為研究對象對上述自動(dòng)評估模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。通過一系列評估檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，本文驗(yàn)證了該批量評估技術(shù)方案適用我國的存量房市場，并且評估效果良

5、好。
　　接著，本文對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中的一種計(jì)算模型——反向傳播神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)）在房地產(chǎn)批量評估中的應(yīng)用進(jìn)行了深入的研究。根據(jù)房地產(chǎn)批量評估領(lǐng)域特征向量多、數(shù)據(jù)量大的特點(diǎn)，本文對反向傳播算法固有的“收斂速度慢”的缺陷進(jìn)行了改進(jìn)，并對反向傳播神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算模型進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，取得了良好的效果。
　　最后，本文基于綜合特征價(jià)格模型和交易案例的自動(dòng)評估模型，采用J2EE/Java EE技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了存量房批量評估系統(tǒng)，并詳細(xì)介紹了系