房地產(chǎn)價(jià)格分析畢業(yè)論文

1、<p>　　在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，如何確定商品房的價(jià)格成為開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)問題。房地產(chǎn)價(jià)格是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的價(jià)格目標(biāo)，必須在充分了解定價(jià)方法的基礎(chǔ)上找出較優(yōu)的方法，得出合理的定價(jià)，以保證企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　第一章 影響XX市商品房定價(jià)的因素分析</p><p><b>　　1.1一般性因素</

2、b></p><p>　　1.1.1 供求分析</p><p>　　2008年1-4月，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，共完成投資35.0億元，同比增長27.3%；商品房施工面積763.2萬平方米，同比增長38.3%；商品房竣工面積98.8萬平方米，同比增長42.6%；商品房銷售面積84.3萬平方米，XX市商品房的開發(fā)并沒有受到大城市房價(jià)回落的影響。房屋的供給略大于需求，從供求關(guān)系

3、上來說，商品房價(jià)格應(yīng)該下跌或者保持不變，但由于商品房投資的特殊性，XX市商品房價(jià)格總體處于上升趨勢。沒有與供求關(guān)系成正比。</p><p>　　1.1.2 直接開發(fā)成本</p><p>　　原則上，房價(jià)=成本+開發(fā)商利潤+稅金，所以直接開發(fā)成本是房價(jià)的基本構(gòu)成部分。直接開發(fā)成本主要由土地出讓價(jià)格和建筑成本兩部分構(gòu)成，據(jù)稱，土地價(jià)格可以達(dá)到房價(jià)的30%，而在不同區(qū)域和不同土地來源，成本波動(dòng)較

4、大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一塊，這部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策影響較大，波動(dòng)較為明顯，特別是這兩年物價(jià)飛速上升，建材價(jià)格比前幾年也上漲很多，人工費(fèi)也占了很大的比例。</p><p>　　由于XX是有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)的不完善，難以計(jì)算土地的平均價(jià)格，但從近年XX市商住土地拍賣最高價(jià)來看，已達(dá)到6650元/M2，按其容積率3.5來算，已達(dá)到1900元/M2，也就是說，XX市住宅

5、用地價(jià)格應(yīng)該不超過1900元/M2。</p><p>　　1.1.3 宏觀政策環(huán)境</p><p>　　國家GDP高速增長，居民可支配收入的增加，對(duì)房價(jià)起到了良好的支撐作用。在政策上,國家限制房價(jià)上漲，提高按揭利率，適度建設(shè)兩限房，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房和集資房.對(duì)經(jīng)濟(jì)而言,也采取了相關(guān)措施,如有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，防止通貨膨脹、物價(jià)上漲、金融危機(jī)。對(duì)社會(huì)總體來說,國家嚴(yán)格制定針對(duì)流動(dòng)人口的購

6、房及居住的條例規(guī)范，控制人口增長，合理規(guī)范房產(chǎn)市場，擬制良性房產(chǎn)圈.這些都為提高房地產(chǎn)行業(yè)定價(jià)的規(guī)范性打下了良好的基礎(chǔ).</p><p>　　1.1.4 城市化進(jìn)程</p><p>　　城市化進(jìn)程對(duì)樓市價(jià)格指數(shù)有直接影響。這種影響體現(xiàn)在供求兩個(gè)方面。對(duì)供應(yīng)而言，城市化進(jìn)程直接關(guān)系到開發(fā)商的投資增加，無論是計(jì)劃建設(shè)新的城區(qū)、開發(fā)區(qū)，還是舊城改造都會(huì)直接增加開發(fā)商的投資，同時(shí)增加總的供給。對(duì)需

7、求而言，如果是舊城區(qū)改造，則涉及到大量的拆遷，被拆遷戶一般都要購買新的住房，所以會(huì)使房價(jià)大幅上漲。而城市的遠(yuǎn)期規(guī)劃，如建設(shè)綠揚(yáng)南城等都會(huì)帶來相關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)市場的利好消息。</p><p>　　1.2．其他特殊因素</p><p>　　除了上述影響商品住宅價(jià)格的一般因素，還有一些特殊因素會(huì)對(duì)房價(jià)造成影響，甚至對(duì)某些區(qū)域價(jià)格造成較大波動(dòng)。</p><p>　　1.2.1

8、 短期投資對(duì)房價(jià)的影響</p><p>　　城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格在短期內(nèi)大幅上漲必然帶來大量個(gè)人投資者的跟進(jìn)購買。這部分有目的的購買一部分是正常需求，一部分是為了防止房價(jià)大幅上漲帶來的損失。而也有很大部分的購買是為了從房產(chǎn)的短期升值中獲利。</p><p>　　1.2.2 地方政府的態(tài)度</p><p>　　在市場不夠透明的情況下，地方政府的態(tài)度對(duì)商品房價(jià)格影響巨大

9、。從XX市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，XX市政府對(duì)房價(jià)控制尚屬穩(wěn)健，雖然XX市的房價(jià)呈逐年上升趨勢，但是基本上還是以真實(shí)需求作為支撐的，泡沫并不多。</p><p>　　地方政府對(duì)房價(jià)的控制最根本的手段是控制土地的供應(yīng)量，政府出讓土地主要通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓和拍賣方式進(jìn)行。不同方式得來的土地，對(duì)開發(fā)商而言，成本大為不同，總的來說，拍賣所取得的土地成本較高，而土地出讓方式正逐漸向拍賣方式過渡，這就意味著土地成本增加，對(duì)未來房價(jià)的上漲起

10、明顯的支撐作用。</p><p>　　第二章 XX市商品房定價(jià)方法</p><p>　　2.1.幾種常見的定價(jià)方法</p><p>　　參考有關(guān)資料[8]，定價(jià)方法有如下幾種：以開發(fā)商為主的成本+預(yù)期利潤+稅金定價(jià)法；以市場競爭為主的市場比較法；以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的假設(shè)開發(fā)法及收益法。這四種定價(jià)法各有各的優(yōu)缺點(diǎn)，也有其各自的適用范圍。</p><

11、p>　　2.1.1 成本+預(yù)期利潤+稅金定價(jià)法</p><p>　　這是一種以“開發(fā)商”為主的姿態(tài)。開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)該獲得多少利潤，并且認(rèn)為市場也能夠認(rèn)可并接受這種定價(jià)。這是一種比較傳統(tǒng)的定價(jià)方案，在賣方市場比較有效。在現(xiàn)在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種方法不宜采用。當(dāng)然，如果產(chǎn)品比較獨(dú)特，在當(dāng)?shù)厥袌鰶]有同類可比產(chǎn)品，對(duì)特定消費(fèi)者頗具吸引力，并且開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品、市場都很有信心的條件下，這種方法也不是不可采用。&l

12、t;/p><p>　　2.1.2 市場比較法</p><p>　　這是一種以市場為導(dǎo)向，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在市場比較法中，主要通過搜集可比交易案例，在對(duì)可比交易案例分析的基礎(chǔ)上，對(duì)這些交易案例進(jìn)行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況修正這三大修正得出開發(fā)項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格。由于是

13、利用已被市場驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，按理來說，市場比較法應(yīng)是一種最直接、最具有說服力的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果最容易被人們理解和接受。但在實(shí)際估價(jià)過程中，由于所選取可比案例的廣泛性和不確定性，選取不同的案例會(huì)得出不同的修正系數(shù)，會(huì)使定價(jià)有一定的偏差。</p><p>　　2.1.3 假設(shè)開發(fā)法</p><p>　　這是一種預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測的

14、未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)定價(jià),如寫字樓、商場等。</p><p><b>　　2.1.4 收益法</b></p><p>　　收益法又稱收益還原法，這是一種以預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)

15、酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值，以求取待定價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法不限于待定價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要待定價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的量化。對(duì)未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，這種方法必須以廣泛、深入的市場調(diào)研為基礎(chǔ)。</p><p>　　2.2.幾種方法的比較</p><p>　　對(duì)成本

16、+預(yù)期利潤+稅金定價(jià)法而言，開發(fā)商只能根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)制定預(yù)期利潤，這利潤是保守的，對(duì)一些開發(fā)商而言，他們更希望自己的商品房開發(fā)出來符合市場需求且有較好的利潤；對(duì)市場比較法而言，通過深入的調(diào)查，結(jié)合市場行情尋找可比案例，了解同類商品房的行情及走勢，使開發(fā)商對(duì)自己的樓盤有一個(gè)更好的認(rèn)識(shí)，在這基礎(chǔ)上提升綜合實(shí)力。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法和收益法來說，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格是通過預(yù)測得到的，他們適用于收益性房地產(chǎn)，由于國家政策、物價(jià)及城市規(guī)劃等因素的影響

17、，這兩種方法的適用范圍并不廣。</p><p>　　通過對(duì)以上方法的分析，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)的背景，對(duì)一般商品房而言，開發(fā)商在給產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，大多數(shù)情況下會(huì)采用市場比較法。而市場比較法在實(shí)際應(yīng)用中由于可比案例的不確定性存在著缺陷。</p><p>　　2.3.市場比較法應(yīng)用中應(yīng)注意的問題及改進(jìn)方法</p><p>　　2.3.1 應(yīng)高度重視交易案例的收集</p>

18、<p>　　一方面，由于信息的不對(duì)稱，估價(jià)人員獲取可比案例的機(jī)會(huì)較少，尤其是成交案例更加難以獲得。這就使得在運(yùn)用市場比較法時(shí)，所選案例的可比性和代表性大打折扣；另外由于信息資料沒有共享通道，交易情況、交易背景不透明，使得交易情況這一評(píng)估參數(shù)幾乎無法修正，這兩個(gè)因素很大程度上制約了評(píng)估精度。</p><p>　　另一方面，由于估價(jià)人員搜集案例的渠道單一，有的單憑從報(bào)上剪下來的一些房地產(chǎn)售樓信息和送上門

19、的樓書，有的估價(jià)人員閉門造車，帶著結(jié)果去選擇案例，缺乏市場調(diào)查的主動(dòng)性，有的選取未成交案例進(jìn)行評(píng)估，造成評(píng)估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。</p><p>　　因此，估價(jià)人員在平時(shí)工作中應(yīng)充分注意交易案例的收集。首先通過多種渠道、多種途徑進(jìn)行交易案例的收集，其次在交易案例收集過程中，要注意交易資料的完整性，不完整的資料沒有實(shí)際意義，同時(shí)注意資料的真實(shí)性，去偽存真，第三，逐步建立交易案例資料庫，為準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格提供資

20、料保證。</p><p>　　2.3.2 注意正確選取比較案例</p><p>　　市場比較法的精髓就是選擇的案例要具有可比性，系數(shù)修正要具備正確性，評(píng)估中善于抓住不同房地產(chǎn)的主要特征和重要因素，這是決定評(píng)估結(jié)果的價(jià)格基礎(chǔ)。選擇交易案例時(shí)，首先必須打開信息通道，進(jìn)一步開發(fā)信息資源，使一切有用的資料充分發(fā)揮其作用。</p><p>　　在選擇比較案例時(shí)，有如下幾種不可

21、比情況：</p><p>　　商品房所屬土地的用途不同，不具有可比性；地域不同，不具有可比性；房地產(chǎn)價(jià)格類型不同，不具有可比性；物價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較大時(shí)，不具有可比性；交易案例為非正常交易，不具有可比性。</p><p>　　在選擇比較案例時(shí)，應(yīng)充分分析項(xiàng)目的環(huán)境及配套設(shè)施，選取同類區(qū)域的交易案例。最好能到實(shí)地考察獲得資料，精確的可比案例是運(yùn)用市場比較法定價(jià)的關(guān)鍵。</p&

22、gt;<p>　　2.3.3 合理確定修正系數(shù)</p><p>　　市場比較法的應(yīng)用中，最理想的是選擇的房地產(chǎn)與待估對(duì)象的房地產(chǎn)情況完全一致，而且交易細(xì)節(jié)也完全相同。然而，由于房地產(chǎn)的個(gè)別性和地域性，沒有完全相同的兩宗房地產(chǎn)。因此估價(jià)人員要善于抓住能反映估價(jià)物特點(diǎn)的主要特征和影響其價(jià)值的重要因素，將所評(píng)估的房地產(chǎn)特征充分挖掘，將具有代表性，對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較大的因素重點(diǎn)比較。注意修正系數(shù)的積累。對(duì)環(huán)境

23、、配套設(shè)施、交通狀況等差別因素盡可能制定統(tǒng)一的修正系數(shù)。</p><p>　　第三章 實(shí)例分析——崇翔國際商品房定價(jià)測算過程</p><p><b>　　3.1選取交易案例</b></p><p>　　對(duì)崇翔國際所處區(qū)域內(nèi)的眾多與其在用途、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模、所處地區(qū)等方面相同或相近的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行為期兩周的現(xiàn)場勘察和調(diào)研，共調(diào)查了京華城中城、

24、金水橋花園、雙子星國際廣場、上林苑、名門都匯、天和國際。著重調(diào)查、了解以上項(xiàng)目的成交價(jià)格、成交日期、交易實(shí)例在交易時(shí)的狀態(tài)如配套設(shè)施、交通狀況、地理位置等情況，對(duì)在建項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析與歸納，形成了交易實(shí)例資料表。</p><p><b>　　3.2選取可比實(shí)例</b></p><p>　　選取可比實(shí)例的原則：</p><p>　　(1)與定

25、價(jià)對(duì)象的用途相同，即均為住宅用地。</p><p>　　(2)與定價(jià)對(duì)象建筑類別相同，均為高層。</p><p>　　(3)與定價(jià)對(duì)象所處地區(qū)相同，或是同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)即同為XX市西區(qū)。</p><p>　　(4)與定價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型應(yīng)相同：即應(yīng)為買賣價(jià)格。</p><p>　　(5)該交易實(shí)例必須是正常交易，或可修正為正常交易。&l

26、t;/p><p>　　根據(jù)上述原則，本定價(jià)報(bào)告選取京華城中城、金水橋花園、雙子星國際廣場作為可比實(shí)例。</p><p>　　3.2.1交易情況修正</p><p>　　交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格本身是否正常的修正。</p><p>　　對(duì)上述可比實(shí)例的實(shí)地查勘和調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)可比實(shí)例的交易行為

27、中不存在下述情況：</p><p>　　(1)特殊利害關(guān)系人之間的交易，如父子之間、親友之間、母子之間、公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易。</p><p>　　(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于脫售或急于購買情況。</p><p>　　(3)買方或賣方對(duì)所買賣的房地產(chǎn)存在著特別的興趣。</p><p>　　(4)買方或賣方不了解市場行情。因近年來XX

28、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目眾多，加之政府在最近幾年連續(xù)舉辦房交會(huì)，購房者的購房行為已經(jīng)比較理性，市場交易價(jià)格信息相對(duì)對(duì)稱，故交易雙方比較了解市場行情。</p><p>　　(5)購買相鄰房地產(chǎn)。</p><p>　　(6)交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁。</p><p>　　通過上述分析，定價(jià)人員認(rèn)為上述可比實(shí)例的交易行為屬于正常，無需修正。故交易情況修正系數(shù)取100/100。</p&g

29、t;<p>　　3.2.2交易日期修正</p><p>　　交易日期修正是指將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格修正到定價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。本定價(jià)時(shí)是2008年11月，所選取的可比實(shí)例的交易日期均為2008年3月，故需要進(jìn)行交易日期的調(diào)整。</p><p>　　根據(jù)XX市2007年4月至今高層商品房的價(jià)格算出未來一段時(shí)間房價(jià)的增長幅度</p><p>　　表3.1

30、XX市高層商品房均價(jià)表</p><p>　　計(jì)算得出價(jià)格的環(huán)比并求得均值</p><p>　　R=（0.022+0.044+0.030+0.01+0.095-0.05+0.038+0.007-0.022+0.004+</p><p>　　0.013-0.022）/12</p><p><b>　　=0.013</b>&l

31、t;/p><p>　　表3.2 可比實(shí)例日期修正表</p><p>　　3.2.3區(qū)域因素分析</p><p>　　區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差異排除后將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。</p><

32、p>　　通過對(duì)定價(jià)對(duì)象和各可比實(shí)例的調(diào)研資料進(jìn)行分析，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，定價(jià)人員認(rèn)為本定價(jià)報(bào)告中的區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：地理位置，周邊配套設(shè)施，交通狀況。</p><p>　　經(jīng)過定價(jià)人員對(duì)上述可比實(shí)例的實(shí)地查勘與調(diào)查研究，得出關(guān)于以下修正系數(shù)：</p><p>　　表3.3 區(qū)域因素修正表</p><p>　　通

33、過市場比較法的幾個(gè)因素的修正，得出2008年11月崇翔國際的定價(jià)：</p><p>　　5000（1+0.013）7100/96=5700元/平方</p><p>　　6790（1+0.013）7100/127.5=5829元/平方米</p><p>　　65001（+0.013）7100/122.5=5808元/平方米</p><p>　　

34、（5700+5829+5808）/3=5779元/平方米</p><p>　　取定崇翔國際的價(jià)格為5700元/平方米</p><p>　　在充分進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上得出崇翔國際的價(jià)格，將市場比較法中應(yīng)注意的問題都用了改進(jìn)的辦法。</p><p>　　第四章 研究結(jié)論與展望</p><p><b>　　4.1．研究結(jié)論</b&

35、gt;</p><p>　　產(chǎn)品定價(jià)是一個(gè)古老而永恒、見仁見智的問題，如何確定一個(gè)精準(zhǔn)的定價(jià)方法對(duì)一個(gè)企業(yè)而言是至關(guān)重要的，因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)要求企業(yè)對(duì)價(jià)格作出靈活、科學(xué)和快捷的反映。房地產(chǎn)又是一類具有獨(dú)特特性的特殊商品，因而房地產(chǎn)的定價(jià)更是一個(gè)棘手的問題，市場學(xué)及經(jīng)濟(jì)學(xué)中有關(guān)定價(jià)的理論如何有機(jī)地運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中去是一個(gè)有難度但實(shí)效性很強(qiáng)的問題，我國的房地產(chǎn)市場正走向健康持續(xù)的發(fā)展，且發(fā)展勢頭越來越迅猛，房地產(chǎn)項(xiàng)目尤

36、其是同一供求圈內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭日趨白熱化，競爭的焦點(diǎn)集中在價(jià)格方面，通過對(duì)崇翔國際價(jià)格的制定，我們比較分析了其他樓盤的定價(jià)過程，得出市場比較法在商品房價(jià)格指定的過程中占有絕對(duì)優(yōu)勢。</p><p>　　在對(duì)XX市商品住宅定價(jià)的過程中，我們采用的是比較普遍的市場比較法，在對(duì)市場比較法的應(yīng)用中得出如下結(jié)論：</p><p>　?。?）論文以XX市崇翔國際為研究對(duì)象，從市場分析入手，通過大量

37、定性理論研究，確定了商品房定價(jià)所用的方法。</p><p>　?。?）運(yùn)用所學(xué)的理論和方法，結(jié)合實(shí)際，進(jìn)行反復(fù)探討和論證，確定了適合大多數(shù)商品房定價(jià)的市場比較法，并對(duì)測算過程做了詳盡的說明和解釋，降低盲目的“拍腦袋”作出決策的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　?。?）針對(duì)目前揚(yáng)房指數(shù)的缺陷，本文在收集西區(qū)高層2007年4月至2008年四月高層價(jià)格的基礎(chǔ)上，用環(huán)比計(jì)算出高層商品房價(jià)格的平均上升幅度，

38、使求得的價(jià)格比較精確。</p><p><b>　　4.2．展望</b></p><p>　?。?）由于市場比較法需要大量的交易案例，建立數(shù)據(jù)庫供評(píng)估使用迫在眉睫。</p><p>　?。?）用市場比較法進(jìn)行交易日期修正時(shí)，每年房價(jià)上升的指數(shù)成為不可忽略的因素。為確保所得價(jià)格的準(zhǔn)確性，應(yīng)在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上建立模型定出比較有權(quán)威的數(shù)據(jù)。</

39、p><p>　　總之，運(yùn)用科學(xué)的數(shù)學(xué)方法，采用科學(xué)的理念，是消除比較法估價(jià)中主觀帶來偏差的重要保證，隨著市場比較法在商品房定價(jià)中地位的提高，上述問題一定會(huì)得到很好的解決。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]高蓉.房地產(chǎn)估價(jià)中市場比較法的研究.武漢理工大學(xué)：中國優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫，2005,10,&l

40、t;/p><p>　　[2]劉青憲.提高市場比較法評(píng)估精度應(yīng)注意的幾個(gè)問題.甘肅工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院,2005,1,</p><p>　　[3]陳黎娜.大型房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)理論與方法研究.武漢理工大學(xué)：中國優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫，2005,11,</p><p>　　[4]俞晉方.商品住宅價(jià)格策略的研究.武漢理工大學(xué)：中國優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫，2005,11,&

41、lt;/p><p>　　[5]涂平.武漢市商品住宅定價(jià)研究.華中科技大學(xué):中國優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫， 2005,10,</p><p>　　[6]王磊.濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)公司臥龍花園商品房定價(jià)策略研究.西安理工大學(xué): 中國優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫，2005,2，</p><p>　　[7]楊永.淺議房地產(chǎn)定價(jià).大眾科技2005,12，</p>&

42、lt;p>　　[8]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)（修訂版第五版）2005,3,</p><p>　　[9]邵軍.淺談商品住宅的定價(jià)問題.中國房地產(chǎn)，2000,237(9),35,</p><p>　　[10]白暴力.《價(jià)值與價(jià)格理論》，中國經(jīng)濟(jì)出版社，1991.1,</p><p>　　[11]周強(qiáng).中國房地產(chǎn)實(shí)務(wù)操作全書.北京,中國政法大學(xué)出版社,1993,</p

43、><p>　　[12]畢寶德.最新房地產(chǎn)投資與估價(jià)運(yùn)作手冊.上海,中國發(fā)展出版社,1993</p><p><b>　　目　錄</b></p><p>　　第一章 影響XX市商品房定價(jià)的因素分析1</p><p>　　1.1一般性因素1</p><p>　　1.1.1 供求分析1</p&

44、gt;<p>　　1.1.2 直接開發(fā)成本1</p><p>　　1.1.3 宏觀政策環(huán)境1</p><p>　　1.1.4 城市化進(jìn)程2</p><p>　　1.2．其他特殊因素2</p><p>　　1.2.1 短期投資對(duì)房價(jià)的影響2</p><p>　　1.2.2 地方政府的態(tài)度2<

45、;/p><p>　　第二章 XX市商品房定價(jià)方法3</p><p>　　2.1.幾種常見的定價(jià)方法3</p><p>　　2.1.1 成本+預(yù)期利潤+稅金定價(jià)法3</p><p>　　2.1.2 市場比較法3</p><p>　　2.1.3 假設(shè)開發(fā)法3</p><p>　　2.1.4

46、收益法4</p><p>　　2.2.幾種方法的比較4</p><p>　　2.3.市場比較法應(yīng)用中應(yīng)注意的問題及改進(jìn)方法4</p><p>　　2.3.1 應(yīng)高度重視交易案例的收集4</p><p>　　2.3.2 注意正確選取比較案例5</p><p>　　2.3.3 合理確定修正系數(shù)5</p&g

47、t;<p>　　第三章 實(shí)例分析——崇翔國際商品房定價(jià)測算過程5</p><p>　　3.1選取交易案例5</p><p>　　3.2選取可比實(shí)例6</p><p>　　3.2.1交易情況修正6</p><p>　　3.2.2交易日期修正7</p><p>　　3.2.3區(qū)域因素分析7<