廣廈夢想　打造聯合艦隊

1、<p>　　廣廈夢想　打造聯合艦隊</p><p>　　目前中國多數成功的房產企業(yè)大都不是戰(zhàn)略性的成功，而是機會性的成功。 </p><p>　　隨著國家宏觀調控力度和決心的加大，房產市場運行規(guī)則更趨向制度化與市場化；消費者對房產需求的逐漸理性化，房地產市場供求關系方面不斷發(fā)生變化，引起了國內房地產企業(yè)之間的競爭加??；WTO過渡期結束后，海外資金和開發(fā)商進入中國房地產業(yè)的成本大大

2、下降，將導致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。所有種種因素表明房地產全行業(yè)從“暴利時代”迅速轉入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規(guī)范。房地產市場將在未來的兩到三年將進行徹底的洗牌，“財富神話”的時代也即將結束。 </p><p>　　根據華盟文化的數據研究，在歐美等發(fā)達市場經濟國家，房地產產業(yè)企業(yè)中很少存在目前國內這種以“暴利”為經營特點，不做什么物質勞動和增值

3、服務的房地產開發(fā)經營企業(yè)。房地產產業(yè)企業(yè)基本由兩類企業(yè)構成：一類是房地產生產建設企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產企業(yè)。這類企業(yè)如同國內的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產原料采購、營造和銷售功能，是房地產的真正生產者和開發(fā)者；另一類是房地產服務業(yè)，由不動產抵押銀行、房屋信托投資公司、不動產投資基金、房屋租賃經營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產價值評估、產權代理、物業(yè)管理、IT服務等行業(yè)構成的房地產服務業(yè)體系。從歐美發(fā)達國家來看，房地產開

4、發(fā)企業(yè)大都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產率上升快、收入彈性高、產業(yè)關聯性強等特性，成為國民經濟的最重要的支柱產業(yè)之一。所以在某種意義上來說，廣廈的發(fā)展值得我們去探討和研究。 </p><p><b>　　廣廈的模式選擇 </b></p><p>　　20年前，廣廈集團只是浙江東陽一家規(guī)模并不大的建筑公司。上世紀90年代初從開發(fā)金華、義烏的房地產項目開始涉入房地產行業(yè)。1

5、997年，“廣廈”成為“中國建筑業(yè)第一股”，樓忠福提出了“跳出建筑做建筑”、“投入資本換身份”的新思路，開始大踏步走向國內大中城市。開發(fā)了在全國房產界比較有影響力的杭州萬安西苑、南苑、西湖時代廣場，天都城，上海福樓望邸，南京四季經典，重慶廣廈經典等房地產項目。成為在全國頗有影響力的“浙江房產三劍客――綠城、廣廈、南都”。 </p><p>　　經過十來年的發(fā)展，“廣廈”相繼建立了以上海為中心的華東基地、以重慶為中

6、心的西南基地、以西安為中心的西北基地、以北京為中心的華北基地、以南京為中心的外經基地，一個以廣廈股份公司為旗艦、各大建筑(房產)基地相互獨立又相互呼應的“聯合艦隊”。 </p><p>　　目前中國多數成功的房產企業(yè)大都不是戰(zhàn)略性的成功，而是機會性的成功。從土地轉讓非透明化到銀行地產信貸執(zhí)行的終極責任人缺位，曾經造就了無數個房地產財富神話。不過隨著國內房地產業(yè)服務分工細化，融資渠道多元化加速以及產業(yè)競爭環(huán)境透明化

7、程度加深，僅依靠優(yōu)勢的人脈資源是否能夠再續(xù)財富奇跡很值得懷疑。要打造出房地產業(yè)界的航空母艦，必須對國內房地產發(fā)展趨勢進行深入研究，同時借鑒先行國家和地區(qū)房地產企業(yè)的發(fā)展模式。 </p><p>　　一種是香港模式，典型的香港房地產企業(yè)發(fā)展模式是拿地一蓋房一銷售一物業(yè)一條龍滾動開發(fā)的模式，做“全能開發(fā)商”；簡單地說，就是房地產開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成。香港模式對內地房地產業(yè)發(fā)展

8、的影響相當深遠。一方面，內地的房地產開發(fā)是從深圳引進，然后經過海南炒作，再進入內陸，較早地主導了國內的房地產市場：另一方面，香港房地產巨頭殺人內地市場后，基本上沿襲了香港運營模式，成為很多內地公司效仿的對象。然而，事實證明：很多完全照搬香港運營模式的內地企業(yè)，卻面臨資金、管理方面的諸多問題。 </p><p>　　還有一種是美國模式，主要體現專業(yè)細化與金融工具特點。專業(yè)化：美國模式強調房地產開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的

9、專業(yè)公司來完成，投資、開發(fā)、物業(yè)經營等各業(yè)務板塊相對獨立。高度的專業(yè)化細分，加上發(fā)達的不動產金融是美國模式的最大特點。金融工具多樣化：在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還有退休基金、不動產信貸等多種金融工具。由專業(yè)性房地產運作機構發(fā)起并管理的房地產產業(yè)投資基金，與銀行、股市這兩大融資渠道可以相提并論。伴隨著房地產行業(yè)的繁榮，房地產信托、類基金式的房地產投資公司、房地產私募基金等多種金融工具應運而生，譬如REIT(雷特)――這種不動產投資

10、信托將大眾分散的資金通過信托集合成一個公司，通過稅收減讓促進民間的參與，投入長期物業(yè)經營，從而獲得穩(wěn)定收益。全民投資參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵御由經濟周期帶來的風險。 </p><p>　　在廣廈打造聯合艦隊的過程中，無論是香港模式也好，美國模式也罷，能夠經受住中國市場考驗并能夠持續(xù)發(fā)展下去，才是真正的好的發(fā)展模式。 </p><p><b>　　廣廈的多元化思考

11、 </b></p><p>　　當廣廈發(fā)展為投資管理公司時，企業(yè)的經營呈現混合多元化，企業(yè)經營進入了一個新的階段。廣廈目前的主要產業(yè)包括建筑、房產、文化傳媒、能源、旅游、教育、醫(yī)療等，成員企業(yè)100多家，員工6萬多人，市場遍布全國30個省市及海外。 </p><p>　　廣廈集團一直以建筑和房地產為主導產業(yè)，但是建筑業(yè)的利潤已經十分微薄，房地產市場已由快速增長轉為平穩(wěn)增長，傳統(tǒng)

12、盈利模式的競爭力開始弱化。從企業(yè)內部情況看，這幾年企業(yè)的發(fā)展很快，資產增加到140多個億，市場遍及10多個國家和地區(qū)。企業(yè)管理的鏈條拉長，管理的成本增加，市場風險也在增大。企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定階段后，外有壓力，內有動力，企業(yè)的增長模式發(fā)生了變化，企業(yè)必須及時調整發(fā)展戰(zhàn)略，尋找新的突破點，才能打開新的可持續(xù)發(fā)展通道。 </p><p>　　從目前廣廈各個產業(yè)投資來看，主要依靠企業(yè)的競爭戰(zhàn)略，從利用產業(yè)價值鏈的優(yōu)勢尋找

13、機會進入房地產，打造跨產業(yè)的產業(yè)鏈運動。到目前以房地產為核心，通過打通建筑、物業(yè)、酒店等上下游產業(yè)價值鏈，從“價值鏈整體運行效率”中謀求更多的利潤來源。把“產品經營”加“資本運作”，通過廣廈自身的管理經驗當作“產品”，再借助資本的杠桿，進行產業(yè)投資，同時利用新產業(yè)投資政策與資源優(yōu)勢來反哺主業(yè)，走上資本運作的道路。這種買賣“經營產品”，必須建立在廣廈集團“管理模式”的整體提升或變革的基礎上，不然很難帶來整個經營管理體系的結構性改變，也不會

14、引起“核心競爭能力的提升”，只是產業(yè)實體外延的簡單疊加。最后的結局是，發(fā)展一個子產業(yè)或企業(yè)，這個子產業(yè)或企業(yè)就是集團資本戰(zhàn)略性財務投資，然后進行“企業(yè)貿易”，也許這里面存在“資本運作”的超額利潤。 </p><p>　　目前廣廈各企業(yè)之間主要以資本為紐帶建立聯合體，事實上這種企業(yè)的投資過程及資金鏈的建立非常簡 單，資金鏈就是一個簡單由母公司到不同子公司的單行道，而后各子企業(yè)各求多福。李嘉誠和記黃埔控制的七大產業(yè)

15、，通過建立蜘蛛網式互補性的企業(yè)間資金鏈，來大幅降低整體企業(yè)的盈利波動率，維持整體企業(yè)的穩(wěn)定成長。 </p><p>　　從前些年的流言蜚語，到2006年廣廈的公開顯示，1～10月，整個公司比去年同期增長了23％。其中建筑業(yè)同比增長了25％，新承接工程200億左右，完成了全年任務的90％，在國際業(yè)務一塊，在阿爾及利亞在建工程量10個億，等著承接的還有48個億；房地產已全部順利啟動，包括南京、西安、合肥、杭州，各個房

16、產項目都開始進入銷售階段，2007年可以正常地加快開發(fā)加快回收，廣福醫(yī)院2006年估計收入可以到1個億，投了2億多的舟山能源，土地征用已經完成，1000多畝拆遷已經搬開，正在進行圈墾。在一定的程度上說明廣廈多元化的發(fā)展，在經歷了三年磨難，曙光開始顯現。但怎樣來保持持續(xù)發(fā)展？還有待探索。 </p><p>　　產業(yè)的多元化沒有對與錯，只是看企業(yè)在怎樣的環(huán)境下用怎樣的手段實現怎樣的目標，把多元化變成一個有機的組合。以

17、及是否具備核心競爭能力而不是短暫的比較優(yōu)勢，來支持企業(yè)的多元化的業(yè)務戰(zhàn)略系統(tǒng)。 </p><p><b>　　廣廈的變革發(fā)展 </b></p><p>　　華盟文化進行的大量案例研究表明，目前中國大部分企業(yè)面臨的主要問題是自我否定和創(chuàng)新。目前大部分企業(yè)面臨的最主要的問題是什么?我們把它歸納為“以老板戰(zhàn)略為驅動力”的機會型發(fā)展向“以制度、文化為驅動力”的管理型發(fā)展型轉變

18、之間的問題。 </p><p>　　近段時間在各媒體除樓忠福高調復出常見報端外，就是廣廈的變革調整，這是樓在沉寂幾年后對廣廈未來發(fā)展深刻思考后的結果。廣廈最近的變革，包括建立新的管控體制，組建區(qū)域集團以及推行經營層持股。廣廈將原來的垂直管理轉變?yōu)閰^(qū)域管理，就是在適當地區(qū)設立區(qū)域集團，原本在這個區(qū)域的廣廈建設、廣廈房產和廣廈傳媒等所有相關的廣廈系資產都劃歸這個區(qū)域集團。同時進行股權調整，總部控股區(qū)域集團，區(qū)域集團控

19、股各個成員企業(yè)。 </p><p>　　以前廣廈集團與各子企業(yè)之間是線性控制，現在的線塊結合；線是專業(yè)化管理，塊是系統(tǒng)資源的整合和有效利用。這種采取事業(yè)部制調整的結果可以起到明確責權利、資源的整合運用、專業(yè)化的管理等效果。目前廣廈控股已經組建完成5大區(qū)域集團，5家區(qū)域集團分別是東兆長泰、上海明凱投資有限公司、安徽澤地投資有限公司、江蘇廣瑞投資有限公司和陜西時邁投資有限公司。 </p><p&g