淺談房地產開發(fā)項目中設計管理探討

1、<p>　　淺談房地產開發(fā)項目中設計管理探討</p><p>　　論文關鍵詞:房地產開發(fā) 設計管理 質量管理 產業(yè)化經濟 </p><p>　　論文摘要:項目管理經濟學科隨著近些年來市政工程、樓盤項目等基礎城市化工作建設進程步伐的加快，愈發(fā)被建筑產業(yè)化企業(yè)等所倍加重視。基于此，文章中主要對房產開發(fā)設計階段的項目管理方法進行了闡述，談及了加強質量管理以及搞好協(xié)調管理等內容，以期房產

2、項目在投產運營階段能夠保障基礎營運功能與質量。 </p><p>　　隨著國家國民服務經濟的大力發(fā)展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業(yè)化經濟的迅猛發(fā)展，

3、市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強烈。所以，如果房產開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業(yè)。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。 </p><p>　　1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值 </p><p>　　建筑項目設計階段的管理有

4、著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結多數專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而

5、更加利于項目設計管理走向成功。 </p><p>　　一般房地產開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目

6、標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。 </p><p>　　2 強化質量管理

7、 </p><p>　　工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發(fā)企業(yè)會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司

8、同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。 </p><p>　　但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業(yè)信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析

9、，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業(yè)項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結構規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。 <

10、;/p><p>　　與此同時，在項目方案規(guī)劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協(xié)調管理也非常重要。即項目協(xié)調管理主要起到溝通、交流、協(xié)調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設計方案要求所

11、需進行各項作業(yè)。 </p><p>　　除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設

12、計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發(fā)公司而言也應當謹慎、細致考慮。 </p><p>　　3 做好協(xié)調管理 </p><p>　　一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需

13、要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與

14、實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調工作更有效率。 </p><p><b>　　4 結語： </b></p><p

15、>　　總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發(fā)生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續(xù)施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執(zhí)行。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p>

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