商業(yè)地產開發(fā)及營運中的全面價值管理.pdf

1、國內商業(yè)地產經(jīng)過近幾年的熱點投資和發(fā)展，表現(xiàn)出了不規(guī)范性和非成熟性特點，很多項目在實際開發(fā)運作過程中都遇到了不同程度的問題，特別一些是前期缺少合理定位與整體規(guī)劃的項目，實際運作起來屢遭困境，根本無法實現(xiàn)贏利，給投資者、開發(fā)商、經(jīng)營者、消費者以及整個社會造成了極大的資源浪費。整個商業(yè)地產行業(yè)現(xiàn)階段已形成高開發(fā)量、高空置率、高價格增長并存態(tài)勢。究其原因，主要還是由于開發(fā)企業(yè)對商業(yè)地產的本質特征和規(guī)律認識不夠，缺乏系統(tǒng)的理論指導和科學的方法應

2、用。而行業(yè)對住宅地產開發(fā)的理論探討多，缺少對商業(yè)復合型地產開發(fā)進行深入系統(tǒng)的研究。因而，圍繞與商業(yè)地產相關的理論研究，以及由此而產生的實際項目的開發(fā)、營運和管理策略選擇，也正逐漸成為學術界和實踐領域的嶄新課題，具有很大的理論和現(xiàn)實意義。 本文擬通過研究商業(yè)地產的本質特征，結合國內商業(yè)地產實際發(fā)展歷程，分析目前國內商業(yè)地產開發(fā)的現(xiàn)狀和原因，在價值工程思想和方法的最新進展—全面價值管理的理論指導下，比較系統(tǒng)的探討價值管理對商業(yè)地產開

3、發(fā)的指導意義，由此探索商業(yè)地產開發(fā)營運的主要手段和策略，為商業(yè)地產項目的開發(fā)管理提供有益建議。 文章結構主要分為三個部分： 第一部分分析了商業(yè)地產的概念、發(fā)展概況和存在的問題，著重探討了商業(yè)地產區(qū)別于住宅地產的本質特點，進而總結出造成諸多開發(fā)問題的主要原因。另一方面對價值工程及其最新進展一全面價值管理理論和應用情況進行了較為系統(tǒng)的介紹。 在此基礎上，第二部分研究了商業(yè)地產對價值管理的需求，從價值鏈的角度系統(tǒng)分析商

4、業(yè)地產價值管理的特點和原理，提出了開發(fā)商作為價值管理主體在整個價值管理中不可替代的主導作用。 第三部分分別從商業(yè)地產項目開發(fā)的幾個關鍵環(huán)節(jié)，如前期的可行性論證、建筑策劃和設計、市場推廣和營運管理等方面探討了價值管理的應用原則和策劃要點，給實際開發(fā)運作提出了有益建議。最后通過上海新天地商業(yè)項目的實例分析了價值策劃和全面價值管理的成功應用。本文認為，從商業(yè)地產的特點來看，商業(yè)項目需要全面而長期的進行價值策劃和價值管理，然而價值工程在

5、國內傳統(tǒng)房地產開發(fā)領域的應用還處于初級階段，開展范圍有限，造成技術還不成熟，與國外存在不小差距，尤其在更需要應用綜合價值工程和價值管理的商業(yè)地產領域，其應用更是尚未起步，連必要的觀念、理論以及應用體系都尚未建立，本文正是想從這一角度做一些有益的探索。 同時，從近幾年商業(yè)項目已暴露出的諸多問題可以看出，商業(yè)地產項目的實際操作應該在全面價值管理的統(tǒng)一思想指導下系統(tǒng)科學的策劃，尤其是開發(fā)初期的規(guī)劃和定位，開發(fā)商在實際項目運作中更應該采