土地定級(jí)估價(jià)的分析研究與實(shí)踐

1、土地定級(jí)估價(jià)的分析研究與實(shí)踐———以新疆拜城縣為例李爭(zhēng)光１，２，丁建麗１，２，３，歐陽(yáng)廣交１，２（１新疆綠洲生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，新疆烏魯木齊８３００４６；２新疆大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，新疆烏魯木齊８３００４６；３中國(guó)科學(xué)院綠洲生態(tài)與荒漠環(huán)境重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，新疆烏魯木齊８３００１１）摘要：近幾年來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，土地級(jí)別劃分及地價(jià)水平已有較大的變化，原有的基準(zhǔn)地價(jià)體系已不能適應(yīng)現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，地價(jià)體系也亟需修正更新。該文結(jié)合拜城縣的具體情況

2、，并遵循所選因子與土地的相關(guān)性，確定拜城縣城區(qū)土地定級(jí)因素，在分析各定級(jí)因素權(quán)重的基礎(chǔ)上，計(jì)算各因素的分值，劃分土地等級(jí)。通過對(duì)拜城縣城區(qū)的土地進(jìn)行定級(jí)估價(jià)作出修正和更新，將對(duì)土地的監(jiān)督管理工作起到良好的促進(jìn)作用。關(guān)鍵詞：農(nóng)用地分等；人地矛盾；定級(jí)估價(jià)；新疆拜城中圖分類號(hào)：Ｋ９２８５文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ｃ土地定級(jí)估價(jià)就是依據(jù)土地定級(jí)估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)

3、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況等，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。土地定級(jí)估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行，企業(yè)投資決策，土地市場(chǎng)的完善，土地市場(chǎng)管理。新疆正處于全面大發(fā)展的階段，編制全新的基準(zhǔn)地價(jià)體系，并建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)方案，以便適時(shí)適當(dāng)調(diào)整地價(jià)管理政策勢(shì)在必行。該文選擇了新疆阿克蘇地區(qū)的拜城縣作為研究區(qū)，對(duì)其土地做出定級(jí)估價(jià)的分

4、析。１研究區(qū)概況拜城縣地處天山山脈中段南麓，全縣四周群山環(huán)抱，縣境東西長(zhǎng)１９８７ｋｍ，南北寬１４０ｋｍ，轄區(qū)面積１５８９０９９ｋｍ２。拜城縣北以天山為界與伊犁地區(qū)昭蘇縣、特克斯縣接壤，南以卻勒塔克山為界與新和縣相連，東與庫(kù)車縣、和靜縣毗鄰，西以木扎提河為界與溫宿縣相望?？h城距烏魯木齊市直線距離５１４ｋｍ，公路里程８６０ｋｍ；西距阿克蘇地區(qū)行署駐地阿克蘇市公路里程１６９ｋｍ，東距庫(kù)車１１０ｋｍ，省道３０７線橫穿縣境。全縣２００９年末總?cè)丝?/p>

5、總計(jì)２２１３１９人，農(nóng)業(yè)是拜城縣的主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，主要農(nóng)副產(chǎn)品有小麥，玉米，棉花等，拜城縣城區(qū)的公共配套建筑較為齊全，除拜城縣各政府辦公大樓外，還有鎮(zhèn)中心門診大樓、中心市場(chǎng)大樓、縣中小學(xué)的教學(xué)大樓、幼兒園、招待所，郵電大樓、文化站大樓、信用社、供銷社、銀行、電影院等各類公共設(shè)施一應(yīng)俱全。２土地級(jí)別的確定２１定級(jí)因素構(gòu)成及其權(quán)重值的確定２１１定級(jí)因素的選擇結(jié)合拜城縣的具體情況，并遵循所選因子與土地的相關(guān)性［１］，確定新拜城縣區(qū)土地定級(jí)因

6、素主要有商服繁華程度、交通條件、生活設(shè)施狀況、人口密度等。２１２土地定級(jí)因素權(quán)重的確定權(quán)重反映定級(jí)因素因子對(duì)土地質(zhì)量的影響程２５第２８卷第２期山東國(guó)土資源２０１２年２月收稿日期：２０１１１０１９；修訂日期：２０１１１２２６；編輯：曹麗麗基金項(xiàng)目：國(guó)家自然基金項(xiàng)目（４０８６１０２０，４０９６１００８）作者簡(jiǎn)介：李爭(zhēng)光（１９８６—），男，河南駐馬店人，碩士研究生，研究方向?yàn)榈貓D學(xué)與地理信息系統(tǒng)；Ｅｍａｉｌ：ｌｉｚｈｅｎｇｇｕａｎｇ８０２３

7、＠１６３ｃｏｍ。結(jié)合地形、地物分割等因素，對(duì)土地定級(jí)的初步結(jié)果進(jìn)行局部修改和調(diào)整，最終確定土地級(jí)別（表２）。表２拜城縣城區(qū)土地級(jí)別面積及比例土地級(jí)別一級(jí)地二級(jí)地三級(jí)地合計(jì)級(jí)別面積（ｋｍ２）１０１３５２３７１８２４比重（％）１２２６４２７２４５０２１００００從表２可看出拜城縣土地多為二級(jí)、三級(jí)地，一級(jí)土地相對(duì)較少，這也就預(yù)示著縣域里土地開發(fā)利用的空間較大。３樣點(diǎn)地價(jià)的修正３１交易時(shí)間修正該文設(shè)定評(píng)估日期為２００９年６月３０日，由于樣點(diǎn)的市

8、場(chǎng)交易時(shí)間與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日不一致，因此需要進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易時(shí)間修正，實(shí)質(zhì)上就是通常所說的地價(jià)指數(shù)修正。交易時(shí)間修正是以年為單位，區(qū)別不同土地用途，根據(jù)年度統(tǒng)計(jì)資料得到的房地產(chǎn)平均漲幅，計(jì)算市場(chǎng)交易時(shí)間修正系數(shù)。不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易宗地價(jià)格，修正到估價(jià)期日價(jià)格的計(jì)算公式為：犞＝犓狋犞狅式中：犞為修正到估價(jià)期日的宗地地價(jià)；犓狋為時(shí)間修正系數(shù)；犞狅為實(shí)際

9、成交宗地地價(jià)。表３樣點(diǎn)交易時(shí)間修正系數(shù)年份商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地２００９１１１２００８１０４１７１０３０９１０２０４２００７１０９８９１０６３８１０５２６２００６１１４９４１１１１１１０８７３２容積率修正根據(jù)此次土地定級(jí)估價(jià)成果更新技術(shù)方案的要求，各類用地基準(zhǔn)地價(jià)是定義在標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地價(jià)格，因此需要考慮進(jìn)行容積率修正，將其折算成標(biāo)準(zhǔn)容積率下的土地價(jià)格。容積率對(duì)地價(jià)影響較大，筆者利用房地出租、房地出售、商品房開發(fā)等土地交易市場(chǎng)資料，對(duì)

10、拜城縣城區(qū)各級(jí)別內(nèi)商業(yè)、居住和工業(yè)用地容積率修正系數(shù)進(jìn)行測(cè)算。容積率修正系數(shù)按下式計(jì)算［３］：犓狉＝犞犻狊犞犻式中：犓狉?yàn)槿莘e率修正系數(shù)；犞犻狊為某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價(jià)；犞犻為某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積平均地價(jià)。各用途的容積率修正見表４、表５、表６。表４商業(yè)用地容積率系數(shù)修正容積率０５０６０７０８０９１１１１２１３１４修正系數(shù)１２３１１８１１４１０９１０４１０９７０９４０９２０８９容積率１５１６１７１８

11、１９２２１２２２３２４修正系數(shù)０８７０８５０８４０８３０８１０８０７９０７８０７６０７５容積率２５２６２７２８２９３３１３２３３３４修正系數(shù)０７４０７３０７２０７１０７０６９０６８０６７０６６０６５容積率３５３６３７３８３９４＞４０／／／修正系數(shù)０６４０６３０６１０６０５８０５６０５６／／／表５住宅用地容積率系數(shù)修正容積率０５０６０７０８０９１１１１２１３修正系數(shù)１２５１１９１１４１０９１０４１０９６０９３０８９容積率１４１５１６１７１

12、８１９２２１２２修正系數(shù)０８６０８３０８１０７８０７６０７４０７１０６９０６８容積率２３２４２５２６２７２８２９３＞３０修正系數(shù)０６６０６４０６３０６１０６０５８０５７０５６０５５表６工業(yè)用地容積率系數(shù)修正容積率＜１０１０１１１２１３１４１５修正系數(shù)１０３１０９７０９４０９２０８９０８７容積率１６１７１８１９２０＞２０／修正系數(shù)０８５０８３０８１０７９０７７０７５／３３開發(fā)程度的修正土地開發(fā)費(fèi)用主要是指宗地紅線內(nèi)外通路、通電、供水、排水

13、、通氣、供熱、通訊等方面的費(fèi)用和場(chǎng)地平整費(fèi)用。各宗地的實(shí)際開發(fā)程度可能與平均開發(fā)程度一致，也可能與平均開發(fā)程度不一致，對(duì)于與平均開發(fā)程度不一致的宗地，必須將其實(shí)際開發(fā)程度修正到平均開發(fā)程度。根據(jù)調(diào)查，拜城縣定級(jí)范圍內(nèi)絕大部分用地的開發(fā)程度達(dá)到“六通一平”（通上水、通下水、通暖、通電、通電訊、通路、場(chǎng)地平整）因此在樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算時(shí)，需要將樣點(diǎn)實(shí)際開發(fā)程度下的地價(jià)修正到設(shè)定開發(fā)程度下“六通一平”的地價(jià)。根據(jù)對(duì)不同開發(fā)程度的用地調(diào)查，結(jié)合開發(fā)費(fèi)