【廣告策劃-ppt】google推廣策劃書實(shí)例

1、Google AdWordsTM全球超值推廣服務(wù)新環(huán)境，全球營銷工具新選擇！,,商 業(yè) 合 作 計(jì) 劃——訪 客 多 才 是 硬 道 理——合眾自動(dòng)化 & 中資源策劃人: 張鈺 2009-2-4,前 言,我們不能改變風(fēng)向，但我們能夠調(diào)整風(fēng)帆……做生意 : 最關(guān)鍵是讓客戶先找到你！做方案 : 最關(guān)鍵是要立足客戶——

2、 ——方案只有建立在對客戶了解的基礎(chǔ)之上， 才具有靈魂.,第一篇：客 戶 背 景 分 析,A：公司性質(zhì) 浙江*****公司原為****,是由加拿大籍企業(yè)家****先生和他的中國合作伙伴共同創(chuàng)辦的，自公司1997年成立以來，已逐步成為中國低壓電器產(chǎn)品出口的領(lǐng)頭企業(yè)之一。公司有26家全部通過ISO9000(2000)認(rèn)證的生產(chǎn)協(xié)作企業(yè)，產(chǎn)品包括開關(guān)設(shè)備、控制繼電器、斷路器、熔

3、斷器、穩(wěn)壓器、調(diào)壓器等。B：企業(yè)文化 勤奮地工作  誠懇地合作   科學(xué)地規(guī)劃  開拓地發(fā)展 C：營銷市場 公司電子設(shè)備產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外，代理的軟件主要針對浙江市場。,第二篇：市 場 分 析,一:市場運(yùn)營分析 客戶的瀏覽訪問量：直接關(guān)系到公司打開國內(nèi)主要市場及

4、 保持業(yè)務(wù)后期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要課題. 客戶的瀏覽量多少： 直接關(guān)系到公司影響力和項(xiàng)目的拓展 力與發(fā)展方向 .,如何提高客戶的瀏覽量呢 ?,第二篇：市 場 分 析,二:市場運(yùn)營分析,可供企業(yè)選擇的營銷渠道都有哪些?,,參加展會,加入貿(mào)易商會,傳統(tǒng)媒體推廣,通過B2B網(wǎng)站,……,第三篇 營銷市場分析,,理想的營銷工具，應(yīng)該滿足什么要求？,N

5、o.2:能夠覆蓋目標(biāo)市場，最好是準(zhǔn)確覆蓋目標(biāo)細(xì)分市場。有效減少浪費(fèi)。,,,No.1:能夠找到客戶，最好是優(yōu)質(zhì)客戶。這個(gè)最重要。,No.3:能夠配合營銷策略，最好是適時(shí)回應(yīng)市場變化。因?yàn)橛?jì)劃沒有變化快呀！,No.4:能夠根據(jù)回報(bào)確定投入，最好是效果好，投入少的。把營銷投入的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。,No.5:能夠跟蹤營銷效果，最好是量化分析。老板最看中這個(gè)了！,第三篇 營銷市場分析,,以下哪些營銷工具，能夠同時(shí)滿足上述五個(gè)要求？,困惑中,“Go

6、ogle”能夠做到！,第四篇：Google市場推廣分析,一:GOOGLE市場推廣分析 1:GOOGLE簡介 A：免費(fèi)的——搜索引擎 全球112域名和109種語言方式，為全球所有用戶提供免費(fèi)的信息搜索服務(wù)。 B：最省錢的——營銷工具 全球潛在客戶對您的GOOGLE關(guān)鍵字廣告的每次有效點(diǎn)擊， 都有可能為您帶來一比好生意。而廣告成本是如此低廉省錢。

7、 2:GOOGLE服務(wù)客戶層,A：中國國內(nèi)的高端用戶,B：海外250多個(gè)國家和地區(qū),第四篇： Google市場推廣分析,3:GOOGLE服務(wù)客戶層——高端用戶A：高端客戶/網(wǎng)民的定義■年齡在25歲以上 ■學(xué)歷在大學(xué)本科以上■個(gè)人月收入在5000元以上 ■滿足以上三個(gè)條件的非學(xué)生用戶 及年輕客戶中國高端客戶使用搜索引擎情況,第五篇 Google AdWords 關(guān)鍵字廣告的特點(diǎn),

8、投資少見效快, 進(jìn)入門檻低按點(diǎn)擊收費(fèi)，不點(diǎn)擊不收費(fèi)客戶自己設(shè)置廣告預(yù)算，方便靈活,少,高,廣告瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，彈無虛發(fā)最具商業(yè)價(jià)值的搜索引擎帶來高質(zhì)量目標(biāo)客戶右側(cè)廣告專區(qū)和左側(cè)自然搜索結(jié)果區(qū)分明確，為您帶來真正買家,高回報(bào)低成本，優(yōu)于其它傳統(tǒng)廣告廣告回報(bào)明顯高于其他傳統(tǒng)媒體, 獲得每個(gè)銷售機(jī)會的成本最低,準(zhǔn),覆蓋最具商業(yè)價(jià)值的用戶群體Google是高端用戶和高收入人群最常使用的搜索引擎,第五篇 Google AdWords 關(guān)

9、鍵字廣告的特點(diǎn),優(yōu),廣,公,廣告覆蓋面廣, 助力企業(yè)進(jìn)國際市場廣告可以覆蓋100多個(gè)國家，100多種語言廣告可以投放在Google及全球所有合作伙伴的網(wǎng)絡(luò)平臺,無人工干預(yù)，公正性不容置疑搜索結(jié)果和廣告展示結(jié)果依據(jù)規(guī)定法則，完全無人工干預(yù) 廣告排名不完全受出價(jià)影響，無論財(cái)力大小，企業(yè)得到最公正的待遇（參考后頁CCTV報(bào)道）,第六篇 Google工作原理介紹,Google（谷歌）是全球最大、最受歡迎的搜索引擎。,第六篇 Go

10、ogle工作原理介紹,能夠根據(jù)回報(bào)確定投入，最好是效果好，投入少。,Google ，按照點(diǎn)擊付費(fèi)，如果沒有意想買家點(diǎn)擊，展示營銷信息不收費(fèi)。,Google ，廣告展示在搜索結(jié)果頁面的右側(cè)，并且明確標(biāo)明“贊助商鏈接”，從根本上，避免誤點(diǎn)擊給企業(yè)帶來的損失，同時(shí)維護(hù)網(wǎng)民的良好體驗(yàn)。,Google ，廣告展示的位置并不是完全按照企業(yè)的出價(jià)確定，而是綜合考量出價(jià)和廣告的質(zhì)量（質(zhì)量得分）。出口易通過“質(zhì)量得分”的機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)制作高質(zhì)量的廣告，質(zhì)

11、量得分越高，同等條件下廣告的費(fèi)用越少。,第六篇 Google工作原理介紹,以”贊助商鏈接“的身份展示在搜索結(jié)果的上方或者右側(cè)。以”flowers“為例，結(jié)果如下圖所,第六篇 Google工作原理介紹,B2B平臺針對搜索引擎的左側(cè)優(yōu)化,,,,,輸入關(guān)鍵字”Toys China”,B2B平臺的右側(cè)廣告投放,國內(nèi)外眾多家知名商務(wù)平臺每年投入大量費(fèi)用在Google上獲取流量:,第六篇 Google特點(diǎn)和優(yōu)勢,Google 對比傳統(tǒng)B

12、2B網(wǎng)站和其它搜索引擎,AdWords 帳戶結(jié)構(gòu),ADWORDS 帳戶,廣告組,廣告系列,廣告組,廣告組,廣告系列,AdWords 帳戶由一個(gè)或多個(gè)廣告系列（最多 25 個(gè)）組成。 每個(gè)廣告系列由一個(gè)或多個(gè)廣告組（最多 100 個(gè)）組成。,帳戶： 電子郵件地址 密碼 客戶信息 結(jié)算信息,廣告系列： 地理定位 每日預(yù)算 合作伙伴網(wǎng)站首選項(xiàng) 開始/結(jié)束日期,廣告組： 關(guān)鍵字組 一個(gè)或無數(shù)多個(gè)廣告,排名因素分析,最

13、高每次點(diǎn)擊費(fèi)用 x 質(zhì)量得分 = 排名數(shù)字 “質(zhì)量得分” 是由關(guān)鍵字的點(diǎn)擊率 (CTR)、廣告文字的相關(guān)性、關(guān)鍵字效果的歷史記錄及其他相關(guān)因素決定的根據(jù)排名數(shù)字對廣告進(jìn)行排名 針對每個(gè)關(guān)鍵字計(jì)算排名 您所支付的每次點(diǎn)擊費(fèi)用只需確保排名數(shù)字高于下一個(gè)廣告即可 最高每次點(diǎn)擊費(fèi)用 —— 愿意支付的廣告每次點(diǎn)擊費(fèi)用 Google 要求您為每次點(diǎn)擊所支付的費(fèi)用不會超過這一數(shù)額 實(shí)際每次點(diǎn)擊費(fèi)用是維持您的排名所需的最低數(shù)額 質(zhì)

14、量得分決定最低出價(jià),第七篇：Google關(guān)鍵詞分析,一、關(guān)鍵詞的廣告標(biāo)題\廣告描述 關(guān)鍵詞僅僅只是根據(jù)客戶的習(xí)慣搜索,把廣告展示在客戶面前,怎么樣更好的吸引客戶去點(diǎn)擊我們的廣告,能深入到我們的網(wǎng)站去了解我們,這樣才能一步步的把客戶帶到我們的身邊. 廣告標(biāo)題/描述的好壞,直接決定了廣告的投資回報(bào)率.怎么樣才能做好廣告標(biāo)題/廣告描述? 關(guān)鍵詞的廣告標(biāo)題\廣告描述一、是對公司Google推廣目

15、的的升華.二、只有建立在對公司產(chǎn)品了解,運(yùn)營方式明確的基礎(chǔ)之上, 才有做出合適企業(yè)Google推廣標(biāo)題和描述.三、和關(guān)鍵詞一起共同組成Google推廣的兩大競爭力.,關(guān)鍵詞數(shù)據(jù)分析（一）,通過Google內(nèi)部系統(tǒng)對貴公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)地分析以后，目前主要的熱門關(guān)鍵詞如下： 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：軟件 OA軟件 CRM軟件 HRMGoogle趨勢分析查詢：http://www.google.com/

16、trends?hl=zh-CN您可以查詢產(chǎn)品的受眾地區(qū)及國家,第八篇 Google廣告策略,一、根據(jù)市場的要求可分主次兩種模式推廣◆就是根據(jù)國內(nèi)主要省份按其需求度和市場來細(xì)分，劃分主、次區(qū)域?！舭凑展局魍祈?xiàng)目定位計(jì)劃來控制主、次區(qū)域的廣告費(fèi)用大小?！舭凑詹煌》菟枨蟮墓こ添?xiàng)目進(jìn)行投放。 客戶商看到公司信息以后，根據(jù)需求度會主動(dòng)與貴公司聯(lián)系，貴公司可跟據(jù)客戶需求量的大小進(jìn)行篩選排除?！敉ㄟ^公司相

17、關(guān)部門的篩選后，最后獲取優(yōu)質(zhì)的、長期的、固定的客戶群。,第八篇 Google廣告策略,二、廣告費(fèi)用預(yù)算1、投放區(qū)域： 國內(nèi)主要區(qū)域：中國，東南亞及歐美等地區(qū)2.廣告時(shí)間預(yù)算： 2009/2/4—2010/2/3（一年左右的推廣期）3、區(qū)域費(fèi)用預(yù)算： 目標(biāo)區(qū)域：500元/月 （12個(gè)月*1000元/月=6000元） 注：服務(wù)費(fèi)用為預(yù)存費(fèi)的20%

18、 國內(nèi)開戶費(fèi)600元 費(fèi)用合計(jì)：6000元預(yù)存費(fèi)+ (16000*20%服務(wù)費(fèi))+600元開戶費(fèi) = 7800元,第九篇 投資回報(bào)分析,投資回報(bào)分析： 關(guān)鍵詞流量分析：軟件,第九篇 投資回報(bào)分析,廣告投資回報(bào)，如圖所示：,1,000 元的 AdWords 初始投資,1.00 元每次點(diǎn)擊費(fèi)用 (CPC) ≥ 1,000 次點(diǎn)擊,其中 50 個(gè)點(diǎn)擊轉(zhuǎn)化為

19、銷售,平均銷售 = 100 元,1,000 元的投資返回 5,000元的銷售,將利潤重新投資，增加預(yù)算,,,,,,第十篇 常見問題,揭開偽代理的黑幕？(善意提醒）針對銷售Google左側(cè)的偽代理除了Google左側(cè)最頂三個(gè)黃金位置其他銷售左側(cè)的公司100%是騙子公司，不論價(jià)格多么便宜，我們都有義務(wù)提醒您謹(jǐn)防上當(dāng)。Google從來不銷售左側(cè)搜索排名，沒有人能花錢買到左側(cè)的搜索結(jié)果位置， Google 以其復(fù)雜而全自動(dòng)的搜索

20、方法（包含7項(xiàng)專利技術(shù)）排除了任何人為因素對搜索結(jié)果的影響，從而保證了左側(cè)搜索結(jié)果排名的客觀公正。偽代理通過所謂的技術(shù)騙取Google左的搜索結(jié)果的排名位置，其直接后果可能導(dǎo)致網(wǎng)站被Google永不收錄，如果一個(gè)企業(yè)在Google上都找不到，那就相當(dāng)于這個(gè)企業(yè)要么根本不存在，要么就是已經(jīng)倒閉了。官方證據(jù)http://www.google.com/intl/zh-CN/about.htmlhttp://www.google.com

21、/intl/zh-CN/why_use.html,第十一篇 常見問題,有人惡意點(diǎn)擊我的廣告怎么辦？Google對無效點(diǎn)擊的官方定義無效點(diǎn)擊是采用任一方式執(zhí)行的欺詐性點(diǎn)擊，目的是抬高按點(diǎn)擊次數(shù)付費(fèi)的廣告的費(fèi)用，或人為增加發(fā)布商的收入Google有一套科學(xué)的系統(tǒng)會自動(dòng)識別惡意用戶或自動(dòng)漫游器所產(chǎn)生的大多數(shù)點(diǎn)擊次數(shù)，并在這些點(diǎn)擊在您的報(bào)告中出現(xiàn)之前將其過濾掉。Google 通過以下方法來確保您的點(diǎn)擊次數(shù)真實(shí)無誤：檢測和過濾技

22、術(shù)：我們的系統(tǒng)將對各類因素 (包括包括 IP 地址、點(diǎn)擊時(shí)間、所有重復(fù)的點(diǎn)擊次數(shù)以及其他各種點(diǎn)擊模式) 進(jìn)行分析，以分離并過濾掉無效點(diǎn)擊。專 家：專家團(tuán)隊(duì)親自使用專門的工具和技術(shù)來逐個(gè)檢查無效點(diǎn)擊。 無效點(diǎn)擊不會產(chǎn)生任何廣告費(fèi)用,第十二篇 中資源增值服務(wù),通過英語六級以上接受過Google中國北京總部的專業(yè)培訓(xùn)從事Google客戶服務(wù)一年以上具備外語、貿(mào)易、營銷、廣告、網(wǎng)絡(luò)等方面的綜合素質(zhì),Google（谷

23、歌）正式授權(quán)代理商將提供VIP獨(dú)享客戶服務(wù)。,人員配備：為您提供一對一服務(wù)的是Google特別認(rèn)證的資深客戶服務(wù)專員,不同資質(zhì)的人做同樣的事結(jié)果也會不一樣！,第十三篇：中資源資歷認(rèn)證,http://www.google.cn/intl/zh-CN/adwords/reseller.html,第十四篇：中資源Google增值服務(wù),中資源針對Google開戶客戶將贈送價(jià)值1500元的在線營銷軟件◆ 企話通TM企業(yè)營銷分析工具---流量變銷

24、量 訪客變顧客 企話通表現(xiàn)形式：,第十四篇：中資源Google增值服務(wù),企話通相關(guān)功能介紹：◇主動(dòng)邀請客戶---當(dāng)訪客訪問您的網(wǎng)站時(shí)，客服人員可以隨時(shí)向訪客發(fā)起主動(dòng)邀請，及時(shí)刺激訪客的咨詢沖動(dòng)與消費(fèi)沖動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)銷售業(yè)務(wù)的提升?！笤L客識別---您能實(shí)時(shí)了解每一位客人訪問過幾次,并能自動(dòng)調(diào)出該客人之前的所有對話記錄,便于跟進(jìn)聯(lián)系◇軌跡跟蹤---客服可以自定義企業(yè)網(wǎng)站地址名稱，當(dāng)訪客訪問該網(wǎng)址時(shí)，能夠輕易地了解訪客當(dāng)前訪問

25、的企業(yè)網(wǎng)站頁面，做到真正的知己知彼，百戰(zhàn)百勝?！笮睦硖綔y---客服可以通過聊天窗口即時(shí)了解來訪客戶正在輸入但未發(fā)送的信息，能夠真實(shí)的看到來訪客戶當(dāng)前的心理，以便客服人員及時(shí)準(zhǔn)備出更好交談信息，徹底的征服客戶。,第十四篇：中資源Google增值服務(wù),◇語音留言---訪客如果在客服人員電話占線時(shí)呼入，系統(tǒng)將提示客戶進(jìn)行語音留言；您可以通過企話通的語音留言管理功能，收聽客戶的留言，進(jìn)而進(jìn)行客戶回訪，挽留曾經(jīng)錯(cuò)過的客戶?！罂冃Э己?--通過

26、強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)分析，考核不同客服人員的工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量，為公司的人員調(diào)配及服務(wù)規(guī)范起到強(qiáng)有力的保障?！髲V告效果評估---您是否投放過網(wǎng)絡(luò)廣告，卻不知道它真實(shí)的效果，也不知道究竟哪個(gè)地方投放的廣告效果較好。 替您分析多個(gè)廣告渠道的投放效果。其中包括來訪客戶量、來訪客戶在您網(wǎng)站上的行為動(dòng)作質(zhì)量、是否產(chǎn)生業(yè)務(wù)咨詢、是否產(chǎn)生電話咨詢等等。 ◇實(shí)時(shí)監(jiān)控對話---實(shí)時(shí)監(jiān)測網(wǎng)站在線客服人員與訪客的溝通情況，讓您隨時(shí)掌握訪客動(dòng)態(tài)以及對客服服務(wù)質(zhì)量

27、的評估。幫助您監(jiān)督業(yè)務(wù)交流過程，把握潛在客戶，防止業(yè)務(wù)流失！◇記錄永久保存---對客服人員與訪客的文字、通話內(nèi)容以及企業(yè)賬戶流水明細(xì)等歷史紀(jì)錄統(tǒng)計(jì)管理和備份,可以直接查詢也可以導(dǎo)出記錄進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)分析。方便企業(yè)監(jiān)督客服人員的服務(wù)質(zhì)量，提高其業(yè)務(wù)水平。,第十五篇：后 記,感謝您對本方案的閱讀,中資源全體員工,將竭誠為您提供最專業(yè)的GOOGLE服務(wù). 感謝您對中資源的認(rèn)可,我們一直在努力,相信,我們攜手,明天會更輝煌

28、… 祝愿我們合作愉快！ 祝您工作順利! 致禮！

29、 中資源(杭州)—張鈺 E-MAIL：zhangyu3099@126.com

30、 ADD：杭州市文二路202號西湖大廈0411室 TEL：0571-28111375 FAX：0571-28111377 MOB:(0)13777360494,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的

31、思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告,,,,,市場,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利

32、潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)

33、市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項(xiàng)目市場分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項(xiàng)目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地

34、產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)

35、目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投

36、資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方

37、統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析

38、,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（

39、住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）,對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)

40、性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（

41、優(yōu)勢/劣勢）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說，針對一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源

42、等,,O/T（機(jī)會/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我

43、們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會,利用機(jī)會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機(jī)會 O,威脅 T,劣勢 W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程

44、，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案