【廣告策劃-ppt】三維影視動畫制作流程解析

1、影視動畫制作流程深度解析,THE BIRTH OF A DIGITAL ANIMATION,上官大堰,一、三維影視動畫制作流程前期策劃中期設計與制作后期合成與剪輯二、2D & 3D 動畫流程比較分析,本講內容：,,文學劇本撰寫分鏡繪制電子故事版制作靈感草圖繪制,一、前期策劃：,,文學劇本撰寫,文學劇本也稱故事腳本，按照電影文學的寫作模式創(chuàng)作的文字劇本。其中場景與段落要層次分明，圍繞是什么事、與誰有關、

2、在什么地方、什么時間及為什么等內容要素展開情節(jié)描寫。故事腳本必須有專人負責，創(chuàng)作的劇本需要符合動畫形式。,一、前期策劃,,分鏡繪制,包括段落結構設置、場景變化、鏡頭調度、動作調度、畫面構圖、光影效果等影像變化及鏡頭連接關系的各種指示。另外有時間設定、動作描述、對白、音效、鏡頭轉換方式等文字補充說明。畫面分鏡頭相當于未來影片的小樣。是導演用來與全體創(chuàng)作組成員溝通的藍圖以及達成共識的基礎。,一、前期策劃,電子故事版制作,一、前期策劃,,靈感

3、草圖繪制,這個階段的靈感草圖包括：基本角色結構造型和能顯示角色性格特點的草圖。,一、前期策劃,CG電影“阿凡達”靈感草圖,,角色造型設計場景設計模型制作綁定與動畫燈光與渲染,二、中期設計與制作：,,角色造型設計,角色造型設計是集體創(chuàng)作實施過程與制作過程統(tǒng)一度量的標桿，包括標準造型及比例圖、轉面圖、動作圖、表情圖。,二、中期設計與制作,CG電影“功夫熊貓”造型設計 動作圖、表情圖,CG電影“海底總動員”中“尼莫”造型設計,,場景設

4、計,場景設計包括色彩氣氛圖、平面圖、鳥瞰圖，結構分解圖等。,二、中期設計與制作,模型制作,多邊形建模，NURBS建模，細分曲面建模工具：3ds max 、maya、softimage；Zbrush,二、中期設計與制作,模型制作,粘土模型--三維掃描—數(shù)字模型—人工優(yōu)化工具：三維掃描儀,二、中期設計與制作,綁定、肢體動畫、表情動畫模型綁定 關鍵幀動畫,二、中期設計與制作,綁定與肢體動畫、表情動畫運動捕捉動畫（Xsense Mov

5、en）,二、中期設計與制作,綁定與肢體動畫、表情動畫面部捕捉動系統(tǒng),二、中期設計與制作,燈光與渲染,二、中期設計與制作,,計算機渲染后期合成實拍后期合成,三、后期合成,計算機渲染后期合成,三、后期合成,實拍后期合成,三、后期合成,,,,,,,二維動畫流程研究過程2D animation process research,三維動畫流程研究過程3D animation process research,需要大量人力，是長期過程,需要

6、大量人力，是短期過程,,,,,,前期相對較快,后期相對較快,Thank You !,Q & A,房地產營銷策略秘笈,房地產銷售沒有季節(jié)性，每個月都是有效銷售期！,通常房地產廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：,預售期,開盤期,強銷期,熱銷期,保溫期,清盤期,,,,,,,,,,,任務：,任務：,任務：,任務：,任務：,任務：,,1、引起關注蓄勢待發(fā),引爆銷售,深化品牌形象,達成銷售,銷售結束塑造品牌,擴大銷售,2、形成熱點形象雛形,時間

7、：3個月,時間：1個月,時間：2個月,時間：2－3個月,時間：12－18個月,時間：3個月,內部認購期,造勢,借勢,運勢,造勢,借勢,蓄勢,運勢,蓄勢,,,,,,,,,1.預熱期,2.內部認購期,3.公開發(fā)售,4.熱銷期,電視,,,,,,,任務,引起關注蓄勢待發(fā),形成熱點形象雛形,引爆銷售,深化品牌形象,報紙,,,,公關,新聞,促銷,,,準業(yè)主聯(lián)誼會（珠江夜游）,形象廣告,形象廣告,促銷信息的發(fā)布,產品形象廣告,戶外,,

8、品牌形象廣告,,配合公關活動的信息發(fā)布,公開發(fā)售階段整合傳播進程,,送鋪租,,專業(yè)市場現(xiàn)場巡回show,,以舊換新,集體購房,5.保溫期,6.清盤期,提升品牌形象,,策略思考,SP點式攻堅,,PR對品牌形象的提升，以及對輿論的影響,,有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境,,作用：季節(jié)性的、針對性的銷售促進，加強即時的銷售回報手段：現(xiàn)場、節(jié)假日、DM等,,作用：廣告驅動消費者的購買動機，感受品牌形象，制造市場拉力手段：電視、報紙、戶外等傳

9、統(tǒng)的媒介手段,,作用：加強消費者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強品牌屏障手段：公關活動、新聞,,房地產賣點挖掘：,第一大類賣點：樓盤硬件,【戶型、配套設施、交通、精裝修、板式、建材配置、景觀、新工藝 新材料、使用率、樓間距、會所、泳池、戶口、大型超市進駐、規(guī)劃、 專業(yè)組合、大規(guī)模、創(chuàng)新技術、綠化率、陽光空氣、高爾夫、公園、智能化、廚衛(wèi)、區(qū)位】,,房地產賣點挖掘：,第二大類賣點：建筑風格,【建筑藝術、德國風格、歐

10、陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,,房地產賣點挖掘：,第三大類賣點：空間價值,【錯層、躍式、復式、空中花園、大露臺】,,房地產賣點挖掘：,第四大類賣點：園林主題,【中心花園、加拿大風情、主題園林、藝術園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、 歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式、嶺南園林、園林 社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林】,,房地產賣點挖掘：,第五大類賣點：自然景觀,【全海景

11、、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、 一線河景、二線河景、自然湖景】,第六大類賣點：區(qū)位價值,【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運村概念】,,房地產賣點挖掘：,第七大類賣點：產品類型,【小戶型物業(yè)、Townhouse、產權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、 商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經濟適用房】,第八大類賣點：人以群分,【豪宅、白領單身公寓、工薪階層、外銷

12、賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)】,,房地產賣點挖掘：,第九大類賣點：原創(chuàng)概念,【居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)則】,第十大類賣點：功能提升,【健康概念、投資、綠色、E概念、環(huán)保、生態(tài)】,,房地產賣點挖掘：,第十一大類賣點：產品嫁接,【教育、音樂、藝術、運動、旅游】,第十二大類賣點：樓盤軟性附加值,【品質、成熟社區(qū)、身份地位、安全、個性化時尚、藝術、建筑藝術、健康】,第十三大類賣點：產品可感受價值,【服務、文化、

13、物業(yè)、口碑】,,房地產賣點挖掘：,第十四大類賣點：樓盤及發(fā)展商形象,【榮譽、發(fā)展商、知情權、自我標榜、張揚個性】,第十五大類賣點：居住文化與生活方式,【生活方式、品味賣點、文脈賣點】,第十六大類賣點：情感,【孩子、情緣、親恩】,,房地產賣點挖掘：,第十七大類賣點：銷售與工程進度,【奠基、內部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、尾盤公開 發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放，外立面呈現(xiàn)、 封頂賣點、竣工賣點

14、、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝 】,,房地產賣點挖掘：,第十八大類賣點：創(chuàng)意促銷,【價格賣點、付款方式、竟賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、 特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類比賽促銷、征集活動促銷、 開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、藝術活動促銷、音樂會促銷、表演促銷、 新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法】,,,房地產賣點排行榜：,1、居住主題2、榮譽3、品質4、教育概

15、念5、生活方式6、戶型7、健康概念8、建筑藝術9、節(jié)日促銷9、成熟社區(qū)9、投資概念9、綠色概念9、服務9、豪宅9、一期公開發(fā)售16、全海景,17、送禮促銷17、一線江景19、發(fā)展商品牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華路段24、品味24、錯層24、配套設施24、白領24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園,34、價格34、藝術活動促銷34、

16、TOWNHOUSE34、二線江景34、園景34、文脈34、熱銷34、加推34、加拿大園林34、都市主義44、業(yè)主聯(lián)誼會促銷44、人工湖景44、高爾夫44、文化44、物業(yè)管理44、交通,,,房地產賣點排行榜：,44、中心區(qū)概念44、二期公開發(fā)售44、最后一期發(fā)售44、現(xiàn)房44、主題園林44、藝術園林44、亞熱帶園林44、園林規(guī)模54、歐陸園林57、音樂概念57、產權酒店57、知情權57、精

17、裝修57、奧運村概念57、尾盤銷售57、德國風格,57、宣言66、折扣促銷66、特價單位促銷66、各類比賽促銷66、開放日促銷66、另類促銷66、藝術促銷66、獨立別墅66、酒店公寓66、大戶型物業(yè)66、山水景觀66、水景66、躍式66、復式66、板式66、建材與配制,66、情緣66、地鐵概念66、內部認購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應87、音樂會促銷87、表演活動促銷8

18、7、送私家花園87、運動概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料87、使用率87、樓間距87、會所,,,房地產賣點排行榜：,87、泳池87、戶口87、單身公寓87、親恩87、商業(yè)路段87、火爆人氣87、外立面全現(xiàn)87、交樓87、入伙87、歐陸風格87、自然園林111、付款方式111、竟賣111、車房互動111、商務公寓111、國際公寓,111、學院派公寓111、自然湖景111、自我標榜

19、111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風格111、意大利風格111、樹木111、新加坡會所111、嶺南園林111、園林社區(qū),111、澳洲風情111、度假式概念134、巨獎促銷134、征集活動134、新舊房互動134、旅游概念134、安全134、新獨院住宅134、經濟適用房134、張揚個性134、大露臺134、規(guī)格13

20、4、專業(yè)組合134、大規(guī)模134、創(chuàng)新技術134、國際化社區(qū),,,房地產賣點排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑風格134、和式筑居134、新加坡風情134、濱海風情134、熱帶園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)則158、綠化率,,,房地產賣點排行榜：,樓盤硬件賣點,1、戶型2、配套設施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距6、會所

21、6、泳池6、戶口,7、大型超市8、規(guī)劃8、專業(yè)組合8、大規(guī)模8、創(chuàng)新技術9、綠化率,區(qū)位賣點,1、繁華路段2、CBD概念3、中心區(qū)概念4、奧運村概念5、地鐵概念6、商業(yè)路段,,,房地產賣點排行榜：,空間價值賣點,1、錯層2、躍式2、復式3、空中花園4、大露臺,建筑風格賣點,產品賣點,1、建筑藝術2、德國風格3、歐陸風格4、法國風格4、意大利風格5、海派建筑風格5、和式筑居5、新加坡風情,1、小

22、戶型2、TOWNHOUSE3、產權式酒店4、獨立別墅4、酒店式公寓4、大戶型物業(yè)7、國際公寓7、商務公寓7、學院派公寓10、新獨立住宅10、經濟適用房,,,房地產促銷：,SP是英文Sales Promotion的簡稱，譯為銷售促進，亦有人將其譯為營業(yè)推廣或銷售推廣。是刺激消費者或中間商迅速或大量購買某一特定產品的促銷手段，包含了各種短期的促銷工具。 SP、廣告、人員推銷、PR、

23、事件是基本的幾大促銷手段。,,,房地產促銷：,,合作目標營銷策略促銷預算促銷目標,,,,,,,,,,設計,市場范圍,整合,折扣率確定,時間,促銷條款,競爭性防御,產品范圍,,,,,,,,,,效果測試,,,,SP目標,SP設計,SP評估,,,,,,房地產促銷：,SP工具分類,,,,免費（Free）,印花、免費樣品、贈品、,優(yōu)惠（Save），自助獲贈、折價券、折扣優(yōu)惠、退款優(yōu)惠、合作廣告、,競賽（Wins）經銷商分銷競賽、銷售

24、人員競賽、消費者競賽或抽獎,,組合（Mix），財務激勵、聯(lián)合促銷、連鎖促銷、會員促銷、其他SP,,房地產促銷110種：,1、零首期。2、送全屋豪華裝修。3、送全屋家私。4、送空調。5、送全屋家電。6、送國內旅游。7、送國外旅游。8、內部優(yōu)先認購8折優(yōu)惠。9、開盤8.8折優(yōu)惠。10、免1－3物業(yè)管理費。,,,11、免水電、電視、煤氣、互聯(lián)網初裝費。12、送私家花園。13、購房入戶口。14、送名牌學校入學、入

25、托名額。15、購房有機會抽獎得汽車。16、元旦節(jié)購房優(yōu)惠。17、春節(jié)購房優(yōu)惠。18、元宵節(jié)購房優(yōu)惠。19、情人節(jié)購房優(yōu)惠。20、5.1節(jié)購房優(yōu)惠。,房地產促銷110種：,,,房地產促銷110種：,21、母親節(jié)購房優(yōu)惠。22、兒童節(jié)購房優(yōu)惠。23、中秋節(jié)購房優(yōu)惠。24、國慶節(jié)購房優(yōu)惠。25、重陽節(jié)購房優(yōu)惠。26、父親節(jié)購房優(yōu)惠。27、教師節(jié)購房優(yōu)惠。28、圣誕節(jié)購房優(yōu)惠。29、3.12植樹節(jié)購房優(yōu)惠。30、6

26、.24荷花節(jié)購房優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,31、購房抽獎送半套。32、業(yè)主自己設計戶型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭曉日優(yōu)惠。35、封頂日優(yōu)惠。36、樓型設計獲獎優(yōu)惠。37、樣板房亮相日優(yōu)惠。38、公關活動促銷。39、交樓日優(yōu)惠。40、提前入住優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,41、3.15優(yōu)惠。42、購大房間優(yōu)惠。43、購經典戶型優(yōu)惠。44、購珍藏戶型優(yōu)惠。45、購房優(yōu)惠車位。46、樣板房情

27、景體驗優(yōu)惠。47、展銷會9.7－9.9折優(yōu)惠。48、聯(lián)合促銷優(yōu)惠。49、獲得榮譽優(yōu)惠。50、舊業(yè)主重新購房優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,51、舊業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠。52、某特殊階層購房優(yōu)惠。53、首十名買家送裝修禮金1萬元。54、送山景優(yōu)惠。55、送江景優(yōu)惠。56、送湖景優(yōu)惠。 57、送河景優(yōu)惠。 58、首期1.3萬，送600元/m²至上裝修。59、限量發(fā)售優(yōu)惠。60、心水價優(yōu)惠。,,,房地產促銷

28、110種：,61、各種價格優(yōu)惠：動感價、躍式價、飛揚價、 陽光價、推崇價、熱賣 價、新低價、望江價、超值價。62、房交會優(yōu)惠。63、及時認購尊享95折。64、一次性付清8優(yōu)惠。65、1萬元即可入住，5年免息。66、送3年地鐵費。67、送高爾夫門票。68、送會所3年健身門票。69、送社區(qū)6年圖書館門票。60、送簽約公證律師費。,,,房地產促銷110種：,71、送價值28萬元游艇會會籍。72、送高爾夫會會

29、籍。73、送特色園林戀景觀亭一個。74、送印花費。75、首5個買家現(xiàn)金回贈2萬元。76、送兩年供樓利息一半。77、家私套餐優(yōu)惠券1000元。78、免費酒店住宿一晚。79、送全屋天花燈飾及廚房全套裝修連櫥柜、燃具。80、送黃金生肖禮品一個。,,,房地產促銷110種：,81、送周年金牌一個。82、送紀念名表一塊。83、俱樂部會籍及免1年年費。84、俱樂部及人工湖消費券1000元。85、社區(qū)游樂入場券及活動券500元。

30、86、優(yōu)先入校及獨享學費優(yōu)惠。87、舊房換新居優(yōu)惠。88、現(xiàn)場落訂即送現(xiàn)金最高達5000元。89、獨享2年共16厘租金回報。90、提供最長30年按揭。,,,房地產促銷110種：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭計劃保險費。93、送私家園林式泳池。94、拍賣優(yōu)惠。95、試住促銷。96、特價單位促銷。97、名人效應促銷。98、各類比賽促銷。99、征集活動促銷。100、開放日促銷。,,,房地產促銷110種：,1

31、01、業(yè)主聯(lián)誼會促銷。102、音樂會促銷。103、表演活動促銷。104、藝術活動促銷。105、車房互動促銷。106、送私家花園促銷。107、星級管家服務促銷。108、另類營銷促銷。109、房產保險。110、送入伙酒席/喜宴。,,,,,房地產策略核心：,,產品,地段,社區(qū),受眾,竟品,品牌,,,,,,,,房地產策略核心：,街區(qū),位區(qū),市區(qū),項目所在的地段分析三步法,硬件,軟件,宏觀,,房地產策略核心：,,產品,,,,,概

32、念,信譽,品質,生活方式,中國市場，50年內主要還是做好產品。取得消費者的信任為重中之重。,房地產接觸點規(guī)劃：,,,,,,,,,,,無需求,有需求,必經路段,CHECK IN,售樓部,樣板房,看樓通道,結束,四大傳媒DM互聯(lián)網電子郵件鼠標墊日歷卡短信息的士貼戶外公交車,看樓車水牌,道旗燈桿旗,工地燈箱圍墻,售樓小姐服務資料架專題片形象廣告海報吊旗手提袋戶型圖形象畫冊樓書,情景銷售,燈桿吊旗

33、橫幅空飄,登記電話,,房地產接觸點規(guī)劃：,,,,,,項目,售樓部,現(xiàn)場戶外,大型戶外,硬廣,軟文,圍墻,空飄,601、602公交等,刀旗,的士/車亭,新聞報道,電視專欄,,,,,,,,,,,,,,,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春節(jié)/情人節(jié)/元宵節(jié),3.8婦女節(jié)/植樹節(jié),端午節(jié),5.1、青年節(jié)/母親節(jié)/護士節(jié)/地球日,兒童節(jié),荷花節(jié),教師節(jié)/重陽節(jié),國慶/中秋節(jié)/父親節(jié),歲暮/小年,平安夜/圣誕節(jié),乞巧

34、節(jié),,,,,年度推廣規(guī)劃：,房地產營銷策略秘笈,房地產銷售沒有季節(jié)性，每個月都是有效銷售期！,通常房地產廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：,預售期,開盤期,強銷期,熱銷期,保溫期,清盤期,,,,,,,,,,,任務：,任務：,任務：,任務：,任務：,任務：,,1、引起關注蓄勢待發(fā),引爆銷售,深化品牌形象,達成銷售,銷售結束塑造品牌,擴大銷售,2、形成熱點形象雛形,時間：3個月,時間：1個月,時間：2個月,時間：2－3個月,時間：12

35、－18個月,時間：3個月,內部認購期,造勢,借勢,運勢,造勢,借勢,蓄勢,運勢,蓄勢,,,,,,,,,1.預熱期,2.內部認購期,3.公開發(fā)售,4.熱銷期,電視,,,,,,,任務,引起關注蓄勢待發(fā),形成熱點形象雛形,引爆銷售,深化品牌形象,報紙,,,,公關,新聞,促銷,,,準業(yè)主聯(lián)誼會（珠江夜游）,形象廣告,形象廣告,促銷信息的發(fā)布,產品形象廣告,戶外,,品牌形象廣告,,配合公關活動的信息發(fā)布,公開發(fā)售階段整合傳播進程,,送鋪租,

36、,專業(yè)市場現(xiàn)場巡回show,,以舊換新,集體購房,5.保溫期,6.清盤期,提升品牌形象,,策略思考,SP點式攻堅,,PR對品牌形象的提升，以及對輿論的影響,,有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境,,作用：季節(jié)性的、針對性的銷售促進，加強即時的銷售回報手段：現(xiàn)場、節(jié)假日、DM等,,作用：廣告驅動消費者的購買動機，感受品牌形象，制造市場拉力手段：電視、報紙、戶外等傳統(tǒng)的媒介手段,,作用：加強消費者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強品牌

37、屏障手段：公關活動、新聞,,房地產賣點挖掘：,第一大類賣點：樓盤硬件,【戶型、配套設施、交通、精裝修、板式、建材配置、景觀、新工藝 新材料、使用率、樓間距、會所、泳池、戶口、大型超市進駐、規(guī)劃、 專業(yè)組合、大規(guī)模、創(chuàng)新技術、綠化率、陽光空氣、高爾夫、公園、智能化、廚衛(wèi)、區(qū)位】,,房地產賣點挖掘：,第二大類賣點：建筑風格,【建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,,房

38、地產賣點挖掘：,第三大類賣點：空間價值,【錯層、躍式、復式、空中花園、大露臺】,,房地產賣點挖掘：,第四大類賣點：園林主題,【中心花園、加拿大風情、主題園林、藝術園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、 歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式、嶺南園林、園林 社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林】,,房地產賣點挖掘：,第五大類賣點：自然景觀,【全海景、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、 一線河景

39、、二線河景、自然湖景】,第六大類賣點：區(qū)位價值,【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運村概念】,,房地產賣點挖掘：,第七大類賣點：產品類型,【小戶型物業(yè)、Townhouse、產權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、 商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經濟適用房】,第八大類賣點：人以群分,【豪宅、白領單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)】,,房地產賣點挖掘：,第九大類賣點：原創(chuàng)概念,【

40、居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)則】,第十大類賣點：功能提升,【健康概念、投資、綠色、E概念、環(huán)保、生態(tài)】,,房地產賣點挖掘：,第十一大類賣點：產品嫁接,【教育、音樂、藝術、運動、旅游】,第十二大類賣點：樓盤軟性附加值,【品質、成熟社區(qū)、身份地位、安全、個性化時尚、藝術、建筑藝術、健康】,第十三大類賣點：產品可感受價值,【服務、文化、物業(yè)、口碑】,,房地產賣點挖掘：,第十四大類賣點：樓盤及發(fā)展商形象,【榮譽、

41、發(fā)展商、知情權、自我標榜、張揚個性】,第十五大類賣點：居住文化與生活方式,【生活方式、品味賣點、文脈賣點】,第十六大類賣點：情感,【孩子、情緣、親恩】,,房地產賣點挖掘：,第十七大類賣點：銷售與工程進度,【奠基、內部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、尾盤公開 發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放，外立面呈現(xiàn)、 封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝 】,,房地產賣點挖掘：,第十

42、八大類賣點：創(chuàng)意促銷,【價格賣點、付款方式、竟賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、 特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類比賽促銷、征集活動促銷、 開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、藝術活動促銷、音樂會促銷、表演促銷、 新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法】,,,房地產賣點排行榜：,1、居住主題2、榮譽3、品質4、教育概念5、生活方式6、戶型7、健康概念8、建筑藝術9、節(jié)日促銷9、成

43、熟社區(qū)9、投資概念9、綠色概念9、服務9、豪宅9、一期公開發(fā)售16、全海景,17、送禮促銷17、一線江景19、發(fā)展商品牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華路段24、品味24、錯層24、配套設施24、白領24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園,34、價格34、藝術活動促銷34、TOWNHOUSE34、二線江景34、園景34、文脈34、熱銷34

44、、加推34、加拿大園林34、都市主義44、業(yè)主聯(lián)誼會促銷44、人工湖景44、高爾夫44、文化44、物業(yè)管理44、交通,,,房地產賣點排行榜：,44、中心區(qū)概念44、二期公開發(fā)售44、最后一期發(fā)售44、現(xiàn)房44、主題園林44、藝術園林44、亞熱帶園林44、園林規(guī)模54、歐陸園林57、音樂概念57、產權酒店57、知情權57、精裝修57、奧運村概念57、尾盤銷售57、德國風格,57、宣言66、折

45、扣促銷66、特價單位促銷66、各類比賽促銷66、開放日促銷66、另類促銷66、藝術促銷66、獨立別墅66、酒店公寓66、大戶型物業(yè)66、山水景觀66、水景66、躍式66、復式66、板式66、建材與配制,66、情緣66、地鐵概念66、內部認購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應87、音樂會促銷87、表演活動促銷87、送私家花園87、運動概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料

46、87、使用率87、樓間距87、會所,,,房地產賣點排行榜：,87、泳池87、戶口87、單身公寓87、親恩87、商業(yè)路段87、火爆人氣87、外立面全現(xiàn)87、交樓87、入伙87、歐陸風格87、自然園林111、付款方式111、竟賣111、車房互動111、商務公寓111、國際公寓,111、學院派公寓111、自然湖景111、自我標榜111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、

47、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風格111、意大利風格111、樹木111、新加坡會所111、嶺南園林111、園林社區(qū),111、澳洲風情111、度假式概念134、巨獎促銷134、征集活動134、新舊房互動134、旅游概念134、安全134、新獨院住宅134、經濟適用房134、張揚個性134、大露臺134、規(guī)格134、專業(yè)組合134、大規(guī)模134、創(chuàng)新技術134、國際化社區(qū),,,房地

48、產賣點排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑風格134、和式筑居134、新加坡風情134、濱海風情134、熱帶園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)則158、綠化率,,,房地產賣點排行榜：,樓盤硬件賣點,1、戶型2、配套設施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距6、會所6、泳池6、戶口,7、大型超市8、規(guī)劃8、專業(yè)組合8、大規(guī)模8、創(chuàng)

49、新技術9、綠化率,區(qū)位賣點,1、繁華路段2、CBD概念3、中心區(qū)概念4、奧運村概念5、地鐵概念6、商業(yè)路段,,,房地產賣點排行榜：,空間價值賣點,1、錯層2、躍式2、復式3、空中花園4、大露臺,建筑風格賣點,產品賣點,1、建筑藝術2、德國風格3、歐陸風格4、法國風格4、意大利風格5、海派建筑風格5、和式筑居5、新加坡風情,1、小戶型2、TOWNHOUSE3、產權式酒店4、獨立別墅4、酒店式公寓

50、4、大戶型物業(yè)7、國際公寓7、商務公寓7、學院派公寓10、新獨立住宅10、經濟適用房,,,房地產促銷：,SP是英文Sales Promotion的簡稱，譯為銷售促進，亦有人將其譯為營業(yè)推廣或銷售推廣。是刺激消費者或中間商迅速或大量購買某一特定產品的促銷手段，包含了各種短期的促銷工具。 SP、廣告、人員推銷、PR、事件是基本的幾大促銷手段。,,,房地產促銷：,,合作目標營銷策略促銷

51、預算促銷目標,,,,,,,,,,設計,市場范圍,整合,折扣率確定,時間,促銷條款,競爭性防御,產品范圍,,,,,,,,,,效果測試,,,,SP目標,SP設計,SP評估,,,,,,房地產促銷：,SP工具分類,,,,免費（Free）,印花、免費樣品、贈品、,優(yōu)惠（Save），自助獲贈、折價券、折扣優(yōu)惠、退款優(yōu)惠、合作廣告、,競賽（Wins）經銷商分銷競賽、銷售人員競賽、消費者競賽或抽獎,,組合（Mix），財務激勵、聯(lián)合促銷、連鎖促

52、銷、會員促銷、其他SP,,房地產促銷110種：,1、零首期。2、送全屋豪華裝修。3、送全屋家私。4、送空調。5、送全屋家電。6、送國內旅游。7、送國外旅游。8、內部優(yōu)先認購8折優(yōu)惠。9、開盤8.8折優(yōu)惠。10、免1－3物業(yè)管理費。,,,11、免水電、電視、煤氣、互聯(lián)網初裝費。12、送私家花園。13、購房入戶口。14、送名牌學校入學、入托名額。15、購房有機會抽獎得汽車。16、元旦節(jié)購房優(yōu)惠。17、春節(jié)購

53、房優(yōu)惠。18、元宵節(jié)購房優(yōu)惠。19、情人節(jié)購房優(yōu)惠。20、5.1節(jié)購房優(yōu)惠。,房地產促銷110種：,,,房地產促銷110種：,21、母親節(jié)購房優(yōu)惠。22、兒童節(jié)購房優(yōu)惠。23、中秋節(jié)購房優(yōu)惠。24、國慶節(jié)購房優(yōu)惠。25、重陽節(jié)購房優(yōu)惠。26、父親節(jié)購房優(yōu)惠。27、教師節(jié)購房優(yōu)惠。28、圣誕節(jié)購房優(yōu)惠。29、3.12植樹節(jié)購房優(yōu)惠。30、6.24荷花節(jié)購房優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,31、購房抽獎送半套。3

54、2、業(yè)主自己設計戶型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭曉日優(yōu)惠。35、封頂日優(yōu)惠。36、樓型設計獲獎優(yōu)惠。37、樣板房亮相日優(yōu)惠。38、公關活動促銷。39、交樓日優(yōu)惠。40、提前入住優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,41、3.15優(yōu)惠。42、購大房間優(yōu)惠。43、購經典戶型優(yōu)惠。44、購珍藏戶型優(yōu)惠。45、購房優(yōu)惠車位。46、樣板房情景體驗優(yōu)惠。47、展銷會9.7－9.9折優(yōu)惠。48、聯(lián)合促銷優(yōu)惠。49

55、、獲得榮譽優(yōu)惠。50、舊業(yè)主重新購房優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,51、舊業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠。52、某特殊階層購房優(yōu)惠。53、首十名買家送裝修禮金1萬元。54、送山景優(yōu)惠。55、送江景優(yōu)惠。56、送湖景優(yōu)惠。 57、送河景優(yōu)惠。 58、首期1.3萬，送600元/m²至上裝修。59、限量發(fā)售優(yōu)惠。60、心水價優(yōu)惠。,,,房地產促銷110種：,61、各種價格優(yōu)惠：動感價、躍式價、飛揚價、 陽

56、光價、推崇價、熱賣 價、新低價、望江價、超值價。62、房交會優(yōu)惠。63、及時認購尊享95折。64、一次性付清8優(yōu)惠。65、1萬元即可入住，5年免息。66、送3年地鐵費。67、送高爾夫門票。68、送會所3年健身門票。69、送社區(qū)6年圖書館門票。60、送簽約公證律師費。,,,房地產促銷110種：,71、送價值28萬元游艇會會籍。72、送高爾夫會會籍。73、送特色園林戀景觀亭一個。74、送印花費。75、首5個買家現(xiàn)金

57、回贈2萬元。76、送兩年供樓利息一半。77、家私套餐優(yōu)惠券1000元。78、免費酒店住宿一晚。79、送全屋天花燈飾及廚房全套裝修連櫥柜、燃具。80、送黃金生肖禮品一個。,,,房地產促銷110種：,81、送周年金牌一個。82、送紀念名表一塊。83、俱樂部會籍及免1年年費。84、俱樂部及人工湖消費券1000元。85、社區(qū)游樂入場券及活動券500元。86、優(yōu)先入校及獨享學費優(yōu)惠。87、舊房換新居優(yōu)惠。88、現(xiàn)場落訂即送

58、現(xiàn)金最高達5000元。89、獨享2年共16厘租金回報。90、提供最長30年按揭。,,,房地產促銷110種：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭計劃保險費。93、送私家園林式泳池。94、拍賣優(yōu)惠。95、試住促銷。96、特價單位促銷。97、名人效應促銷。98、各類比賽促銷。99、征集活動促銷。100、開放日促銷。,,,房地產促銷110種：,101、業(yè)主聯(lián)誼會促銷。102、音樂會促銷。103、表演活動促銷。104

59、、藝術活動促銷。105、車房互動促銷。106、送私家花園促銷。107、星級管家服務促銷。108、另類營銷促銷。109、房產保險。110、送入伙酒席/喜宴。,,,,,房地產策略核心：,,產品,地段,社區(qū),受眾,竟品,品牌,,,,,,,,房地產策略核心：,街區(qū),位區(qū),市區(qū),項目所在的地段分析三步法,硬件,軟件,宏觀,,房地產策略核心：,,產品,,,,,概念,信譽,品質,生活方式,中國市場，50年內主要還是做好產品。取得消費者

60、的信任為重中之重。,房地產接觸點規(guī)劃：,,,,,,,,,,,無需求,有需求,必經路段,CHECK IN,售樓部,樣板房,看樓通道,結束,四大傳媒DM互聯(lián)網電子郵件鼠標墊日歷卡短信息的士貼戶外公交車,看樓車水牌,道旗燈桿旗,工地燈箱圍墻,售樓小姐服務資料架專題片形象廣告海報吊旗手提袋戶型圖形象畫冊樓書,情景銷售,燈桿吊旗橫幅空飄,登記電話,,房地產接觸點規(guī)劃：,,,,,,項目,售樓部,現(xiàn)場戶