固定資產(chǎn)中房屋租賃的管理

1、經(jīng)濟(jì)觀察固定資產(chǎn)中房屋租賃的管理固定資產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理，對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著非常重要的意義。目前，我國(guó)固定資產(chǎn)管理過程中房屋租賃業(yè)務(wù)的核算直接影響企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)成果的真實(shí)性，必須針對(duì)存在的問題，采取相應(yīng)的措施，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。固定資產(chǎn)屬于物質(zhì)資料生產(chǎn)過程中用來改變影響勞動(dòng)對(duì)象的勞動(dòng)資料，是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其價(jià)值在企業(yè)全部資產(chǎn)價(jià)值中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~。從實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，租賃房屋資產(chǎn)價(jià)值占

2、整體資產(chǎn)價(jià)值的2％左右。房屋租賃包括融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃兩種形式，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，房屋租賃基本屬于經(jīng)營(yíng)租賃，也稱臨時(shí)性租賃，是房屋使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)移而所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的一骰性租賃。企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，可向其他企業(yè)出租閑置的固定資產(chǎn)。在經(jīng)營(yíng)租賃方式下，出租人租出閑置的房屋，只是實(shí)物的轉(zhuǎn)移，所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。此時(shí)，與租賃資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上并沒有轉(zhuǎn)嫁給承租人。出租人對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃的會(huì)計(jì)處理也比較簡(jiǎn)單，主要問題是解決應(yīng)收的租金與確認(rèn)為當(dāng)期收入

3、之間的關(guān)系和經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)折舊的計(jì)提。在經(jīng)營(yíng)租賃方式下，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)始終歸出租人所有，因此，出租人仍應(yīng)按自有資產(chǎn)的處理方法進(jìn)行核算。承租人租入的房屋不屬于自有資產(chǎn)，不能計(jì)價(jià)入賬，但應(yīng)設(shè)置“租人固定資產(chǎn)備查簿”進(jìn)行登記，并加強(qiáng)實(shí)物管理，根據(jù)租賃合同支付的租賃費(fèi)，應(yīng)列入有關(guān)成本費(fèi)用。合同規(guī)定由承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用，應(yīng)隨同租賃費(fèi)列入有關(guān)成本費(fèi)用。一、固定資產(chǎn)房屋租賃中存在的問題(一)房產(chǎn)管理不夠完善，無專職部門或?qū)Ｈ斯芾??；鶎訂挝粵]有資產(chǎn)管

4、理口蘇彩霞部門，權(quán)責(zé)劃分不明確，沒有明確具體的部門及管理人員，缺少有力的指揮機(jī)構(gòu)及約束機(jī)制。(二)房屋閑置較為普遍，利用率不高，受市場(chǎng)管理、資金等諸多因素的影響，沒有建立閑置固定資產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng)，盤活資金受限。(三)存在賬外房產(chǎn)現(xiàn)象。這些賬外房產(chǎn)有出借、出租、出賣的現(xiàn)象，收入不入賬，形成賬外經(jīng)營(yíng)或進(jìn)入“小金庫(kù)”，失去監(jiān)控，有些單位發(fā)生的應(yīng)收款業(yè)務(wù)不列收入，回收貨款抵頂房屋，造成經(jīng)營(yíng)成果不實(shí)，甚至為某些法人經(jīng)濟(jì)犯罪創(chuàng)造了條件。(四)房產(chǎn)租賃合

5、同不規(guī)范，有些單位房屋租賃不簽訂正式合同，有合同也不按照《合同法》有關(guān)條款簽訂。(五)租金價(jià)格不合理，一般采取一口定價(jià)方式，房屋租金價(jià)格過低。出租單位應(yīng)該參照房屋評(píng)估市場(chǎng)法，這也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。其實(shí)，真正房屋評(píng)估法，應(yīng)實(shí)行競(jìng)價(jià)出租，以免造成房屋租金偏低。(六)租金收繳不及時(shí)，有坐收坐支現(xiàn)象。有的不上繳單位財(cái)會(huì)部門，不入賬，而用于購(gòu)買辦公用品和支付招待費(fèi)，造成財(cái)務(wù)核算不真實(shí)。二、加強(qiáng)固定資產(chǎn)租賃管理的措施(一)各單位財(cái)

6、務(wù)、審計(jì)、計(jì)劃等部門應(yīng)協(xié)同主管部門抓好資產(chǎn)管理，做到心中有數(shù)，資產(chǎn)家底清楚。為了真實(shí)、準(zhǔn)確掌握各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的實(shí)際情況，保證會(huì)計(jì)資料的正確可靠，必須在賬簿記錄的基礎(chǔ)上，運(yùn)用財(cái)產(chǎn)清查這一方法，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行定期的盤點(diǎn)和核對(duì)，使賬簿上所反映的固定資產(chǎn)的賬面結(jié)存數(shù)與其實(shí)際結(jié)存數(shù)相一致，即賬實(shí)相符。(二)資產(chǎn)租賃應(yīng)經(jīng)過正規(guī)程序?qū)徟?，單位?yīng)該嚴(yán)格按《合同法》辦事，減少經(jīng)濟(jì)糾紛。按照與一項(xiàng)資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，區(qū)別租賃的形式，

7、即融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃，兩者在出租固定資產(chǎn)的管理過程中有著本質(zhì)的區(qū)別。(三)出租單位及時(shí)收繳租金，完善財(cái)務(wù)核算，履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任。與同期限的融資租賃相比，經(jīng)營(yíng)租賃是一種比較昂貴的租賃形式。對(duì)于出租方而言，由于固定資產(chǎn)暫時(shí)離開了企業(yè)，其所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，因而應(yīng)調(diào)整登記固定資產(chǎn)的有關(guān)明細(xì)賬，并按合同約定的時(shí)間收取租金，同時(shí)應(yīng)根據(jù)配比原則，按期計(jì)提出租固定資產(chǎn)的折1日，并與收取的租金相配比。(四)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理，完善國(guó)有資產(chǎn)記錄，實(shí)行目標(biāo)管理，責(zé)

8、任到人，建立資產(chǎn)卡片臺(tái)賬管理制度，及時(shí)準(zhǔn)確記錄資產(chǎn)的增減變動(dòng)情況，嚴(yán)格把好國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更監(jiān)管，把好產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估、處置轉(zhuǎn)讓等關(guān)口，嚴(yán)禁借企業(yè)改革之機(jī)，將國(guó)有資產(chǎn)廉價(jià)或無償賣給個(gè)人，確保企業(yè)資產(chǎn)保值增值，防止企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)流失。(五)房屋資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，正確核算資產(chǎn)價(jià)值。房屋資產(chǎn)在使用年限內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)提折舊，如果房屋資產(chǎn)在已經(jīng)預(yù)見未來時(shí)間內(nèi)不符合資產(chǎn)的特征，不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)計(jì)提房屋減值準(zhǔn)備，把

9、企業(yè)未來形成的潛虧，提前在當(dāng)期經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)合理分?jǐn)?，這也符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性原則?？傊?，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的臨時(shí)性或季節(jié)性需要，或出于籌措資金等原因，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的固定資產(chǎn)采用租賃的方式取得，固定資產(chǎn)在企業(yè)的資產(chǎn)總額中占有很大的比重，企業(yè)加強(qiáng)租賃固定資產(chǎn)的管理與核算，才能最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。(作者單位：蘭州商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院)萬方數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察固定資產(chǎn)中房屋租賃的管理固定資產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理，對(duì)

10、于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著非常重要的意義。目前，我國(guó)固定資產(chǎn)管理過程中房屋租賃業(yè)務(wù)的核算直接影響企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)成果的真實(shí)性，必須針對(duì)存在的問題，采取相應(yīng)的措施，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。固定資產(chǎn)屬于物質(zhì)資料生產(chǎn)過程中用來改變影響勞動(dòng)對(duì)象的勞動(dòng)資料，是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其價(jià)值在企業(yè)全部資產(chǎn)價(jià)值中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~。從實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，租賃房屋資產(chǎn)價(jià)值占整體資產(chǎn)價(jià)值的2％左右。房屋租賃包括融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃兩種形式，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，房屋租

11、賃基本屬于經(jīng)營(yíng)租賃，也稱臨時(shí)性租賃，是房屋使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)移而所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的一骰性租賃。企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，可向其他企業(yè)出租閑置的固定資產(chǎn)。在經(jīng)營(yíng)租賃方式下，出租人租出閑置的房屋，只是實(shí)物的轉(zhuǎn)移，所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。此時(shí)，與租賃資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上并沒有轉(zhuǎn)嫁給承租人。出租人對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃的會(huì)計(jì)處理也比較簡(jiǎn)單，主要問題是解決應(yīng)收的租金與確認(rèn)為當(dāng)期收入之間的關(guān)系和經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)折舊的計(jì)提。在經(jīng)營(yíng)租賃方式下，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)始終歸出租人所有，

12、因此，出租人仍應(yīng)按自有資產(chǎn)的處理方法進(jìn)行核算。承租人租入的房屋不屬于自有資產(chǎn)，不能計(jì)價(jià)入賬，但應(yīng)設(shè)置“租人固定資產(chǎn)備查簿”進(jìn)行登記，并加強(qiáng)實(shí)物管理，根據(jù)租賃合同支付的租賃費(fèi)，應(yīng)列入有關(guān)成本費(fèi)用。合同規(guī)定由承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用，應(yīng)隨同租賃費(fèi)列入有關(guān)成本費(fèi)用。一、固定資產(chǎn)房屋租賃中存在的問題(一)房產(chǎn)管理不夠完善，無專職部門或?qū)Ｈ斯芾??；鶎訂挝粵]有資產(chǎn)管理口蘇彩霞部門，權(quán)責(zé)劃分不明確，沒有明確具體的部門及管理人員，缺少有力的指揮機(jī)構(gòu)及約束機(jī)

13、制。(二)房屋閑置較為普遍，利用率不高，受市場(chǎng)管理、資金等諸多因素的影響，沒有建立閑置固定資產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng)，盤活資金受限。(三)存在賬外房產(chǎn)現(xiàn)象。這些賬外房產(chǎn)有出借、出租、出賣的現(xiàn)象，收入不入賬，形成賬外經(jīng)營(yíng)或進(jìn)入“小金庫(kù)”，失去監(jiān)控，有些單位發(fā)生的應(yīng)收款業(yè)務(wù)不列收入，回收貨款抵頂房屋，造成經(jīng)營(yíng)成果不實(shí)，甚至為某些法人經(jīng)濟(jì)犯罪創(chuàng)造了條件。(四)房產(chǎn)租賃合同不規(guī)范，有些單位房屋租賃不簽訂正式合同，有合同也不按照《合同法》有關(guān)條款簽訂。(五)租

14、金價(jià)格不合理，一般采取一口定價(jià)方式，房屋租金價(jià)格過低。出租單位應(yīng)該參照房屋評(píng)估市場(chǎng)法，這也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。其實(shí)，真正房屋評(píng)估法，應(yīng)實(shí)行競(jìng)價(jià)出租，以免造成房屋租金偏低。(六)租金收繳不及時(shí)，有坐收坐支現(xiàn)象。有的不上繳單位財(cái)會(huì)部門，不入賬，而用于購(gòu)買辦公用品和支付招待費(fèi)，造成財(cái)務(wù)核算不真實(shí)。二、加強(qiáng)固定資產(chǎn)租賃管理的措施(一)各單位財(cái)務(wù)、審計(jì)、計(jì)劃等部門應(yīng)協(xié)同主管部門抓好資產(chǎn)管理，做到心中有數(shù)，資產(chǎn)家底清楚。為了真實(shí)、準(zhǔn)

15、確掌握各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的實(shí)際情況，保證會(huì)計(jì)資料的正確可靠，必須在賬簿記錄的基礎(chǔ)上，運(yùn)用財(cái)產(chǎn)清查這一方法，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行定期的盤點(diǎn)和核對(duì)，使賬簿上所反映的固定資產(chǎn)的賬面結(jié)存數(shù)與其實(shí)際結(jié)存數(shù)相一致，即賬實(shí)相符。(二)資產(chǎn)租賃應(yīng)經(jīng)過正規(guī)程序?qū)徟瑔挝粦?yīng)該嚴(yán)格按《合同法》辦事，減少經(jīng)濟(jì)糾紛。按照與一項(xiàng)資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，區(qū)別租賃的形式，即融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃，兩者在出租固定資產(chǎn)的管理過程中有著本質(zhì)的區(qū)別。(三)出租單位及時(shí)收

16、繳租金，完善財(cái)務(wù)核算，履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任。與同期限的融資租賃相比，經(jīng)營(yíng)租賃是一種比較昂貴的租賃形式。對(duì)于出租方而言，由于固定資產(chǎn)暫時(shí)離開了企業(yè)，其所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，因而應(yīng)調(diào)整登記固定資產(chǎn)的有關(guān)明細(xì)賬，并按合同約定的時(shí)間收取租金，同時(shí)應(yīng)根據(jù)配比原則，按期計(jì)提出租固定資產(chǎn)的折1日，并與收取的租金相配比。(四)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理，完善國(guó)有資產(chǎn)記錄，實(shí)行目標(biāo)管理，責(zé)任到人，建立資產(chǎn)卡片臺(tái)賬管理制度，及時(shí)準(zhǔn)確記錄資產(chǎn)的增減變動(dòng)情況，嚴(yán)格把好國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變

17、更監(jiān)管，把好產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估、處置轉(zhuǎn)讓等關(guān)口，嚴(yán)禁借企業(yè)改革之機(jī)，將國(guó)有資產(chǎn)廉價(jià)或無償賣給個(gè)人，確保企業(yè)資產(chǎn)保值增值，防止企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)流失。(五)房屋資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，正確核算資產(chǎn)價(jià)值。房屋資產(chǎn)在使用年限內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)提折舊，如果房屋資產(chǎn)在已經(jīng)預(yù)見未來時(shí)間內(nèi)不符合資產(chǎn)的特征，不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)計(jì)提房屋減值準(zhǔn)備，把企業(yè)未來形成的潛虧，提前在當(dāng)期經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)合理分?jǐn)偅@也符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性原則?？傊?，企