基于空間hedonic模型的城市住宅用地價(jià)格研究——以成都市為例

1、 基于空間 Hedonic 模型的城市住宅用地價(jià)格研究——以成都市為例 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 （專業(yè)學(xué)位） 學(xué)生姓名：胡 騰 指導(dǎo)教師：葉堃暉 教授 學(xué)位類別：工程碩士（建筑與土木工程領(lǐng)域）重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 二 O 一五年四月 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 中文摘要 I 摘 要 土地價(jià)格問(wèn)題一直是學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)，以往的研究大多是采用特征價(jià)格模型（hedonic price model ,HPM）探究土地價(jià)格的成因及影響因素。H

2、PM 模型使用的假設(shè)前提條件之一是各個(gè)觀測(cè)樣本之間為相互獨(dú)立的個(gè)體，而忽視了觀測(cè)樣本數(shù)據(jù)在空間分布上客觀存在的相互交互作用（即空間效應(yīng)），從而導(dǎo)致估計(jì)結(jié)果出現(xiàn)偏差。因此，本文采用空間特征價(jià)格模型探究土地價(jià)格的影響因素及其空間效應(yīng)，以尋求最優(yōu)的土地特征價(jià)格模型。 首先，本文在參考大量文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)之上，歸納總結(jié)出影響住宅用地特征價(jià)格的 3 大類 12 小類影響因素，具體包括：區(qū)位特征（距 CBD 距離、地鐵和公交線路條數(shù)等 3 個(gè)）；鄰里

3、特征（教育配套設(shè)施、生活醫(yī)療配套設(shè)施和公園廣場(chǎng)景點(diǎn)等 3 個(gè)）；個(gè)別特征（宗地面積、容積率、綠地率、建筑密度、建筑限高和出讓方式等 6 個(gè)）。其次，以成都市主城區(qū) 2011-2014 年間出讓的 102 住宅用地的相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本，以特征價(jià)格理論為基礎(chǔ)，從空間效應(yīng)的角度出發(fā)，運(yùn)用空間特征價(jià)格模型探究城市住宅用地價(jià)格的影響因素及其空間效應(yīng)。最后，對(duì)比分析傳統(tǒng)特征價(jià)格模型（HPM）、空間滯后模型（Spatial Lag Model，SLM）、

4、空間誤差模型（Spatial Error Model，SEM）和空間杜賓模型（Spatial Durbin Model，SDM）的估計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果；選取對(duì)觀測(cè)樣本數(shù)據(jù)解釋能力最優(yōu)的空間杜賓模型分析成都市住宅用地價(jià)格的影響因素、空間效應(yīng)及其形成原因。 本研究發(fā)現(xiàn)如下： ①成都市住宅用地價(jià)格的全局 Moran’s I 指數(shù)=0.2452；局部 Moran’s I 指數(shù)=0.3550；均在 10%的顯著水平上通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)。該結(jié)果表明成都市住宅

5、用地價(jià)格在空間分布上存在一定程度的相互交互作用，并存在“高-高聚集”和“低-低聚集”的現(xiàn)象。 ②在空間杜賓模型中，地鐵、教育配套設(shè)施和公共廣場(chǎng)景點(diǎn)等 3 個(gè)空間滯后特征變量進(jìn)入到模型中，說(shuō)明此 3 個(gè)特征變量對(duì)相鄰住宅用地價(jià)格的形成有一定的空間外溢效應(yīng)。 ③空間杜賓模型對(duì)觀測(cè)樣本數(shù)據(jù)的解釋能力最好?？臻g杜賓模型不僅能分析相關(guān)特征變量對(duì)住宅用地價(jià)格的影響及程度，還可以探究客觀存在的空間效應(yīng)作用，且模型的擬合度 R2 最高。 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵