不動產(chǎn)租賃權質(zhì)押法律問題研究——以商鋪租賃權質(zhì)押為切入點.pdf

1、不動產(chǎn)租賃權是指承租人因租賃合同而享有的一切權利的總合，包括請求出租人交付合格租賃物及對租賃物擁享有的占有、使用、收益、優(yōu)先續(xù)租等權利。不動產(chǎn)租賃權本質(zhì)上是一種債權，不動產(chǎn)租賃權提供擔保應屬權利質(zhì)押，不動產(chǎn)租賃權質(zhì)押是指不動產(chǎn)租賃權人根據(jù)與出租人簽訂的租賃合同而享有的一切權利向質(zhì)權人提供擔保，在租賃權人未在履行期限內(nèi)償還債務的，質(zhì)權人有權就租賃權益優(yōu)先受償?shù)囊环N權利質(zhì)押模式。
　　不動產(chǎn)租賃權質(zhì)押是為解決承租人融資需求，在實踐中發(fā)

2、展起來的一種新型權利質(zhì)押模式，特別是商鋪租賃權質(zhì)押，在江蘇常熟、浙江義烏等地區(qū)的大型專業(yè)市場運用較多。學術界和司法實務部門對租賃權是否可成為權利質(zhì)押標的存在不同的看法，大多數(shù)學者主張在征得出租人同意的前提下，租賃權可以作為出質(zhì)標的物，租賃權本身具備財產(chǎn)性與一定程度的可轉(zhuǎn)讓性，符合權利出質(zhì)的要件。但是，根據(jù)物權法定原則，由于租賃權質(zhì)押沒有獲得法律的明文認可，尚存合法性風險，筆者主張，基于租賃權質(zhì)押在實踐中具有的實踐價值，應通過物權法定緩和

3、的方法將其合法化。
　　租賃權質(zhì)押具體制度的構建，應著眼于租賃權質(zhì)押與一般權利質(zhì)押相比具有的特殊性，具體包括租賃權質(zhì)押的設立、租賃權質(zhì)權的實現(xiàn)方式等，租賃權質(zhì)押的設立應取得出租人的同意，并交付債權證書于質(zhì)權人。租賃權質(zhì)權的實現(xiàn)方式包括出租人回購租賃權、將租賃物重新出租、租賃權轉(zhuǎn)讓及質(zhì)權人直接受讓租賃權等。與傳統(tǒng)的擔保模式中僅有兩方當事人相比，租賃權質(zhì)權的設立涉及三方主體，還包括產(chǎn)權人（出租人），產(chǎn)權人作為租賃物所有權的擁有者，應對

4、其權利進行一定程度的保護，如租賃權質(zhì)權的設立應充分體現(xiàn)產(chǎn)權人的意思自治并保障產(chǎn)權人的租金收益。為了在實踐中更好的應用這一擔保方式，應從立法及司法兩處著手完善租賃權質(zhì)押制度。在司法上，通過司法個案對該種新類型擔保方式加以確認，充分肯定租賃權質(zhì)押合法性，在立法上，眼前的做法是以司法解釋確認租賃權質(zhì)押擔保方式，長遠之計是通過修改《物權法》關于可出質(zhì)權利的立法方式，參照抵押物擔保的立法模式，將可出質(zhì)權利的兜底條款改為“其他法律、行政法規(guī)未禁止質(zhì)