房地產投資信托（REITs）法律制度構建初探.pdf

1、房地產業(yè)作為一項成本高、周期長的資金密集型產業(yè)己經(jīng)成為我國重點發(fā)展的一項支柱產業(yè)。而房地產實體具有不可移動、不可分割、價格昂貴等特點，使得房地產投資金額龐大，資產流動性差，容易引起房地產投資風險的過度集中和形成資金缺口，故房地產業(yè)的發(fā)展與房地產金融業(yè)的成長息息相關。近年來，房地產業(yè)呈高速發(fā)展態(tài)勢，但與之相匹配的融資方式卻顯得單一，主要的融資渠道是銀行貸款。我國房地產業(yè)的紅火以及房地產信貸政策的收緊，為REITs在我國的發(fā)展提供了契機。

2、 導論簡單描述了我國房地業(yè)的特點及發(fā)展現(xiàn)狀，闡述近年來我國房地產業(yè)的飛速發(fā)展以及與之飛速發(fā)展不相匹配的房地產金融現(xiàn)狀，提出了本文論題房地產投資信托(REITs)是市場發(fā)展的必然選擇。房地產投資信托不僅能較好地平衡籌資和投資關系，降低房地產業(yè)整體的融資成本，而且增加了其流動性，使原本不具有流動性的房地產變得可以流動。 第一部分論述的是房地產投資信托法律制度的理論基礎。從信托制度的內涵引出房地產投資信托的概念。對房地產投資信托

3、制度的起源及種類作了簡單扼要的陳述，并進一步分析了REITs所具有的強流動性、市場價值的穩(wěn)定性、分散風險和抵御通貨膨脹的制度優(yōu)勢，分析了我國發(fā)展房地產信托的必然性及可行性。 第二部分主要分析房地產投資信托設立法律制度。由于各國國情、經(jīng)濟發(fā)達程度以及法律法規(guī)的完備程度的不同，REITs的設立條件也不同。本部分在對比研究美國、日本、新加坡及香港等國家地區(qū)的房地產投資信托設立的機構要求和上市條件的基礎上，著重分析美國房地產投資信托的設

4、立條件，為我國確定C-REITs的設立及上市條件提供經(jīng)驗借鑒。 第三部分分別論述了美國的傳統(tǒng)REITs、傘形合伙UPREITs、DOWNREITs等運行模式，新加坡S-REITs的典型運作模式，日本J-REITs公司型及契約型的運行模式，并將美國與亞洲REITs運行模式在法律結構、投資范圍、持有期限、持股限制、股利支付要求、杠桿比率規(guī)定、稅收優(yōu)惠、業(yè)務范圍、資產管理方式等十個方面進行了比較分析，為我國房地產投資信托模式的選擇提供

5、借鑒。文章從代表著現(xiàn)階段的C-REITs的歐尚信托展開分析，提出我國發(fā)展REITs運作模式的選擇。 第四部分主要分析REITs的風險種類：市場風險、委托代理風險、經(jīng)營風險、法律風險，并對市場風險、法律風險等進行了細分研究。為規(guī)避風險，促進C-REITs的穩(wěn)健發(fā)展，針對我國的國情及有關法律制度的缺失，提出了我國C-REITs風險規(guī)避機制的建構。 第五部分對美國REITs發(fā)展的法律環(huán)境進行了分析，詳細列舉了KElTs在我國發(fā)