論商品房預(yù)售制度的完善——以強化消費者保護為視角.pdf

1、隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋銷售也由現(xiàn)房銷售發(fā)展到了期房銷售，而在期房銷售的初期，期房銷售制度的發(fā)育很不完善，出現(xiàn)了很多侵害消費者權(quán)益的現(xiàn)象。針對出現(xiàn)在商品房預(yù)售中的諸多不良現(xiàn)象，央行公布的《2004年房地產(chǎn)金融報告》中建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但是從我國10多年來的實踐經(jīng)驗來看，商品房預(yù)售制度確實從一定程度上拉動了經(jīng)濟增長，加強了國家的宏觀調(diào)控，所以有的學者也贊成保留預(yù)售房制度，認為預(yù)售是一種商業(yè)運作的模式，是銷售

2、多樣化的表現(xiàn)，也是市場的必然趨勢，不宜強行取消，也有的學者也認為取消預(yù)售房制度對愿意購買期房的消費者來說也是一種損失，所以完善和改革商品預(yù)售房的法律制度成了一個很迫切需要解決的問題。 本文結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理法》、《消費者權(quán)益保護法》、《合同法》就商品房預(yù)售糾紛中消費者權(quán)益保護展開了全面的論述，并結(jié)合實際談了幾點的看法。全文共分三大部分。 第一部分，闡述了商品房預(yù)售與商品房預(yù)售合同的概念、特征及完成預(yù)售

3、商品房買賣的程序。通過對基礎(chǔ)理論與現(xiàn)有法律的分析，得出我國商品房預(yù)售條件過于簡單、漏洞多、流程不科學、操作性差的問題，提出了商品房預(yù)售制度要加速完善的緊迫性。 第二部分，闡述了預(yù)售商品房過程中的相關(guān)法律漏洞所呈現(xiàn)的特點及其表現(xiàn)形式，提出了相應(yīng)的對策。房地產(chǎn)案件法律關(guān)系復(fù)雜、政策性較強，且矛盾尖銳、范圍廣，具體表現(xiàn)為：預(yù)售合同的登記效力問題、預(yù)售房資金監(jiān)管的問題、預(yù)售房樓盤抵押權(quán)重合的問題、預(yù)售房合同情事變更原則的應(yīng)用問題。作為房

4、屋消費者相對于開發(fā)商處于明顯的弱勢，地位有所不平等，在預(yù)購商品房領(lǐng)域自我保護能力不夠，對相關(guān)法律了解甚少，在購買商品預(yù)售房過程中自己的合法權(quán)益極容易受到侵害，保護預(yù)購者權(quán)益要從根本上打擊在商品房預(yù)售過程中侵犯預(yù)購者利益的不良行為，切實維護消費者的合法權(quán)益，構(gòu)建完善的保護消費者權(quán)益的法律制度． 第三部分，闡述了完善商品房預(yù)售制度的建議，主要探討了商品房預(yù)售條件的完善，預(yù)售合同內(nèi)容的完善以及違約制度的完善，倡導(dǎo)消費者在商品房預(yù)售領(lǐng)域