承租人優(yōu)先購買權研究.pdf

1、優(yōu)先購買權是指:基于法定或約定,在一定條件下,當事人在所有權人出賣標的財產(chǎn)時,可以先于他人購買的權利,此種權利一般以特殊的身份或財產(chǎn)關系為事實基礎。我國民法上的優(yōu)先購買權在房屋租賃領域為承租人享有,其法律依據(jù)為《合同法》的第230條和最高人民法院于2009年7月30日公布,自9月1日起施行的“法釋(2009)11號”中針對司法實踐中出現(xiàn)的問題在司法解釋層面對此制度做了一定地完善,一定程度上起到了平息紛爭的效果,然而由于對承租人優(yōu)先購買權

2、的基礎理論研究比較薄弱和立法的不完善,導致了制度的目的難以實現(xiàn),糾紛不易妥善處理。因此,本文即是在此背景下,希望在系統(tǒng)、深入的研究制度架構的基礎上理清承租人優(yōu)先購買權的制度思路,能夠對將來立法與司法有所裨益。
　　本文除引言和結論外,正文共分為四個部分,其主要內(nèi)容如下:
　　首先,要構建完善的承租人優(yōu)先購買權法律制度,必須解決的是權利定性的問題。關于承租人優(yōu)先購買權的法律性質,歷來紛爭不斷,迄今為止,主要觀點有期待權說、物權

3、說、債權說、形成權說、請求權說等。在分析比較法資料可知,我國大陸民法上的承租人優(yōu)先購買權并非期待權,仍屬債權范疇的形成權。其次,在民法體系中,承租人優(yōu)先購買權體現(xiàn)了立法者在意思自治與公平、效率之間的價值選擇;傳承了我國的立法文化并符合現(xiàn)實要求以及“居者有其屋”的立法政策;具有“買賣不破租賃”不可替代的民法地位。然后,承租人優(yōu)先購買權成立于租賃合同成立之時,作為一項附屬于租賃合同的法定權利可以經(jīng)雙方有效的約定或承租人單方的意思表示而排除或

4、限制。承租人優(yōu)先購買權的行使主體不包括商事承租人,而應當包括次承租人,并且部分承租人之優(yōu)先購買權有條件的及于整體房屋;行使條件包括三個方面,出賣人通知義務的履行,房屋出賣,以及購買條件同等;行使的期限應當借鑒澳門地區(qū)立法上的較短除斥期間。對于承租人優(yōu)先購買權行使的效力問題司法解釋的態(tài)度卻經(jīng)歷了一次大的變化,不再支持將出賣人與他人訂立合同確認無效的訴訟請求。最后,此權利具有可侵害性,侵害承租人優(yōu)先購買權的責任應屬侵權、違約還是締約過失,應