我國(guó)房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估方法探析.pdf

1、自20世紀(jì)80年代初，隨著城市土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)和深化，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)象雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生，經(jīng)過(guò)二十多年歷練，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司活躍在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上，引領(lǐng)著整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是作為房地產(chǎn)業(yè)整體來(lái)講還處于初級(jí)發(fā)展階段，存在所有制結(jié)構(gòu)不同、經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小、自有資金不足、營(yíng)銷渠道單一、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差、供給矛盾突出等等問(wèn)題，這也使房地產(chǎn)業(yè)成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。在資本市場(chǎng)上，人們對(duì)房地產(chǎn)

2、業(yè)的褒貶不一，使很多具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)公司的多元化融資產(chǎn)生困難，也使廣大的投資者（特別是普通股民）把握不清房地產(chǎn)版塊的投資方向，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)公司相對(duì)準(zhǔn)確而合理的價(jià)值評(píng)估，有利于投資者與分析師理性投資、決策，也便于金融機(jī)構(gòu)來(lái)以評(píng)價(jià)結(jié)果作為參考依據(jù)，決定將給與房地產(chǎn)公司的信貸規(guī)模、結(jié)構(gòu)或具體領(lǐng)域；對(duì)公司管理者而言，一方面可以利用評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的背離做出相應(yīng)的戰(zhàn)略決策；另一方面，可以了解公司價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素，改善公司經(jīng)營(yíng)管理；對(duì)政府及相關(guān)監(jiān)

3、管部門而言，通過(guò)了解公司價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素，可以強(qiáng)化市場(chǎng)準(zhǔn)入，完善市場(chǎng)法律法規(guī)、確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、順暢運(yùn)行。 本文除了引言部分由四大部分組成，首先介紹了探析我國(guó)房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估方法的背景及意義和本文的寫作思路并簡(jiǎn)要做了文獻(xiàn)綜述。 第一部分概述了公司價(jià)值評(píng)估理論基礎(chǔ)，前小部分介紹了公司的涵義及特征，并進(jìn)行公司價(jià)值的界定，指出了本文傾向于認(rèn)為公司價(jià)值就是公司的內(nèi)在價(jià)值的觀點(diǎn)及理由。后小部分對(duì)公司價(jià)值評(píng)估的涵義、特點(diǎn)及其理論的歷

4、史變遷進(jìn)行較為系統(tǒng)地闡述。 第二部分分析了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。主要剖析房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)中的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、周期波動(dòng)性、公司資產(chǎn)負(fù)債率高等特點(diǎn)、為后面評(píng)估方法的選擇及評(píng)估模型的改進(jìn)做了鋪墊。同時(shí)還分析了房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵及房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值影響因素，它們對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格及成本直接相關(guān)，進(jìn)而影響公司的預(yù)期收益。最后分析房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值評(píng)估關(guān)鍵點(diǎn)，指出應(yīng)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)。 第三部分闡述我國(guó)房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估方法的比較

5、及模型選擇。比較了評(píng)估方法，指出成本法的不合理性、市場(chǎng)法的不適用性；在收益法模型中，指出了優(yōu)選現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型的理由。 第四部分介紹了評(píng)估案例。先敘述了案例背景，而后在案例分析中，詳述評(píng)估對(duì)象的代表性、評(píng)估假設(shè)、歷史業(yè)績(jī)分析及未來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)、評(píng)估參數(shù)確定、價(jià)值評(píng)估的結(jié)果及評(píng)估結(jié)論。 本文把價(jià)值評(píng)估理論模型在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用研究作為論文課題，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行剖析及各種公司價(jià)值評(píng)估模型之間的比較分析，選用公司自由