城市軌道交通與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)模式

1、<p>　　城市軌道交通與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)模式</p><p>　　摘要：城市交通的建設和城市交通條件的改善，可拓展城市空間，提升土地價值。軌道交通建設為綜合開發(fā)提供了良好的契機和條件，同時綜合開發(fā)又促進了軌道交通的建設，是軌道交通建設持續(xù)發(fā)展的動力。 </p><p>　　關鍵詞：城市軌道交通；周邊物業(yè)；一體化開發(fā)模式 </p><p>　　中圖分類

2、號：U213.2文獻標識碼：Ａ文章編號： </p><p>　　引言：長期以來,地方財政壓力巨大、建設資金短缺一直是滯緩我國城市軌道交通發(fā)展的一大難題。城市軌道交通的建設會促進沿線土地和物業(yè)的大幅增值,如何建立土地增值效益返還的激勵相容機制,在實現軌道交通整體效益最大化的同時,有效保障城市軌道交通企業(yè)的內部效益,拓寬融資渠道,最大限度地減輕公共財政負擔,最終實現城市軌道交通的良性、快速和可持續(xù)發(fā)展,越來越受到重視

3、。 </p><p>　　1.城市軌道交通工程的特點 </p><p>　　城市快速軌道交通系統(地下鐵道、輕軌)屬于集多種、多專業(yè)于一身的復雜系統。近百年來世界上許多大城市的發(fā)展經驗告訴我們,只有采用快速軌道交通系統作為公共交通的骨干網絡,才能有效地解決城市交通問題。 </p><p>　　1.1城市軌道交通提供了大容量運輸服務的方式 </p>&l

4、t;p>　　城市軌道交通提供了資源集約利用、環(huán)保舒適、安全快捷的大容量運輸服務方式,它與城市其他交通工具互不干擾,具有強大的運輸能力、較高的服務水平、顯著的資源環(huán)境效益,是解決特大型城市交通問題和可持續(xù)發(fā)展的根本出路。 </p><p>　　1.2軌道交通集約化的交通方式 </p><p>　　軌道交通不僅提供高效、優(yōu)質的公交出行服務,而且是一種集約化的交通方式,節(jié)約能源和土地資源。

5、大城市機動化進程加快,簡單的闊路增車方法已無法解決城市交通問題,公交專用道的潛在利用能力畢竟有限,個體分散交通對土地資源利用的效率低下也是有目共睹的,中央商業(yè)區(qū)土地資源可提供的地面交通供給正逐漸耗盡,利用開發(fā)寶貴的地下空間資源,提供新的交通供給,以緩解地面空間資源緊張狀況,支持城市的持續(xù)發(fā)展。 </p><p>　　1.3城市軌道交通是巨大的綜合性復雜系統 </p><p>　　(1)建設

6、規(guī)模大,一個城市的軌道交通線網一般有百余千米至數百千米。 </p><p>　　(2)技術要求高,幾乎涉及到現代土木工程、機電設備工程所用高新技術領域。 </p><p>　　(3)項目投資大,每千米造價達3-4億元。 </p><p>　　(4)建設周期長,單線建設周期要4-5年,線網建設一般要30-50年。 </p><p>　　(5)參

7、與單位多,有成百上千家。 </p><p>　　(6)信息海量。建設、運營過程中所產生的信息量很大,處理工作非常繁重。 </p><p>　　(7)系統復雜,要考慮軌道交通與其它交通方式、城市發(fā)展的關系,考慮軌道交通線網布局、建設次序、資源共享的關系,考慮到軌道交通工程策劃、建設、運營、資源利用的關系等。 </p><p>　　2.城市軌道交通對周邊土地價值的影響

8、</p><p>　　2.1城市軌道交通與城市級差地租 </p><p>　　級差地租的原始含義是指租佃較好土地的生產者向土地所有者繳納的超額利潤,超額利潤來源于較好土地高于一般土地的生產效率,因此不同土地或相同土地由于土地肥沃、相對位置及開發(fā)程度不同而形成不同差別的地租。級差地租有兩種形態(tài):級差地租Ⅰ,是等量資本和等量勞動投在不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額

9、利潤的轉化形態(tài);級差地租Ⅱ,是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資,每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態(tài)。將級差地租的概念擴展到城市工商業(yè)用地價格的差異分析,城市級差地租也分為城市級差地租Ⅰ和城市級差地租Ⅱ。城市級差地租Ⅰ是由于城市土地位置優(yōu)劣不同而形成的,如不同的區(qū)位交通便利程度不同,產生了不同的級差生產力;城市級差地租Ⅱ是由于對土地進行連續(xù)追加投資而形成的,如通過持續(xù)投入改善周邊商業(yè)環(huán)境,繁榮區(qū)域市場,從而提升了區(qū)域經營

10、效率。 城市級差地租的兩種形態(tài),盡管都是由于投放在土地上的等量資本具有不同生產率而產生的,但兩者之間存在著明顯的差別。城市級差地租Ⅰ是因土地基礎條件不同而帶來的生產率不同,是一次性形成的;城市級差地租Ⅱ則是由于追加投資持續(xù)經營而形成的。 </p><p>　　城市軌道交通的發(fā)展往往會帶來周邊土地的大幅升值,根據城市級差地租的相關理論,城市軌道交通的發(fā)展帶來周邊土地價值的提升也可分為兩部分:即因線路建設和開通帶來的

11、級差地租Ⅰ和因持續(xù)運營帶來的級差地租Ⅱ。 由此可見,級差地租Ⅰ和城市軌道交通的建設和線路開通密切相關,是線路開通帶來的土地一次性升值,城市軌道交通規(guī)劃和建設的水平越高,線路開通對沿線物業(yè)交通狀況改善程度越高,級差地租Ⅰ就越大;而級差地租Ⅱ則與城市軌道交通線路的運營水平密切相關,通過提升運營水平帶來各類資源的集聚效應越強,級差地租Ⅱ就越大。 </p><p>　　2.2影響周邊土地級差地租的機理 </p>

12、;<p>　　城市軌道交通帶來周邊土地級差地租的主要機理是:城市軌道交通建設能夠明顯地改善沿線物業(yè)的交通狀況,改變土地利用性質,提高土地開發(fā)強度,促進社會經濟繁榮與發(fā)展,從而促進城市軌道交通沿線土地和物業(yè)價值的上漲。 </p><p>　　2.2.1 改善沿線交通狀況 </p><p>　　城市交通和土地租金(或土地價值)間的聯系之一就在于運輸成本與土地租金間的替代效應,運輸

13、成本與土地租金之和被稱為“阻力成本”。城市軌道交通作為現代化的交通工具,具有舒適、快速的特點,帶來交通速度的提高和交通費用的減少,從而降低了運輸成本,提升了土地價值。 </p><p>　　2.2.2 改變土地利用性質 </p><p>　　隨著城市軌道交通的建設,為人們提供快速進入市中心的交通工具,從而能使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上分開,使居住地疏散出市中心。這樣,不僅可以強化市中心

14、的金融、貿易、服務業(yè)等功能,而且也將為城市新城的形成提供有力的交通支持。因此,城市軌道交通的建設運營促使住宅和商業(yè)等設施更容易向城市軌道交通沿線影響區(qū)域內高度聚集,進而吸引其他經濟要素的聚集,形成聚集效應。這種聚集效應的產生會導致沿線土地利用性質的改變,一些原農業(yè)用地會變成居住用地,一些原居住用地也會變成商業(yè)用地,而土地用地性質的改變會為經濟主體帶來大量的超額純收益,進而使得土地級差地租上升。 </p><p>

15、　　3.對一體化開發(fā)模式的建議 </p><p>　　3.1建立健全激勵相容機制。應當明確,城市軌道交通企業(yè)進行一體化開發(fā)的收益將用于彌補城市軌道交通的建設與運營成本。在城市軌道交通預期投資回報缺口確定以后,就必須科學地測算現在與未來城市軌道交通車站周邊土地的價值與收益,進一步計算必須用于一體化開發(fā)的土地面積。 </p><p>　　3.2完善土地儲備機制。以合理的地價獲得土地使用權是完善

16、城市軌道交通周邊物業(yè)發(fā)展模式的前提。在以“招拍掛”方式競得土地的制度安排下,如果地價不做相應處理,使其變?yōu)楹侠淼貎r,則城市軌道交通企業(yè)只是簡單地新增了一塊房地產業(yè)務,以承擔房地產的行業(yè)風險獲得一個行業(yè)性投資回報,并沒有達到對貢獻進行獎勵、建立城市軌道交通系統激勵相容機制的“效益返還”效果。因此,合理的地價應是地鐵開通前的地價,即“招拍掛”形成的市場地價減去地鐵開通帶來或預期將帶來的土地增值。 </p><p>　

17、　3.3優(yōu)化項目策劃設計。在功能配置上,應當根據區(qū)域特點,有機配置辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等多樣化功能,規(guī)劃建設以中高密度住宅、寫字樓和商貿中心為主的城市生活圈,集約化利用土地,做到土地資源利用效率最大化。 </p><p>　　3.4合理開發(fā)利用地下空間。城市軌道交通周邊的土地具有很高的開發(fā)利用價值,站點附近的地下空間也是城市的寶貴資源。因此,在城市軌道交通場站的規(guī)劃建設過程中,應該對附近的地下空間進行合理

18、的開發(fā)利用。例如,適當地開發(fā)地下商業(yè)街,這樣可以提高土地利用的效益,增加開發(fā)收益。同時,通過地下空間的開發(fā),將城市軌道交通車站和周邊物業(yè)連接成一個有機整體,建立四通八達的人行交通系統,增加城市軌道交通對旅客的吸引力和客流量。 </p><p><b>　　4.結束語 </b></p><p>　　城市軌道交通系統與沿線其他各行業(yè)的利益關系是互動的:軌道交通系統能促進沿

19、線各行業(yè)的發(fā)展,而其他各行業(yè)也能為軌道交通系統增加客流量。為了解決我國軌道交通建設的資金短缺問題,可以將軌道交通建設與沿線其他行業(yè)(特別是房地產業(yè))的開發(fā)相結合,從多方面尋找資金來源,從而實現城市軌道交通與沿線其他行業(yè)的互動發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]邊顏東,朱軍.按科學發(fā)展觀要求做好城市軌道交通規(guī)劃工作[J].