房地產私募基金投資決策中的實物期權應用研究.pdf

1、本文所指房地產私募股權投資基金（簡稱“房地產私募基金”）為私募股權投資基金中專門投資于房地產的一種基金類型。房地產私募基金在中國是一種新興事物，在2007年6月新的修訂合伙企業(yè)法施行，有限合伙企業(yè)成為合法的企業(yè)組織形式后，有限合伙型的房地產私募基金成為房地產投資基金的主流形式。
　　目前中國對房地產行業(yè)的政策調整和資金緊縮政策，導致房地產開發(fā)企業(yè)必須轉變傳統(tǒng)的運營模式和融資模式，尋找新的融資渠道，房地產基金以其靈活的投資方式，基本

2、不受政策影響的決策優(yōu)勢，得到了快速的發(fā)展。
　　目前中國房地產私募基金普遍使用的投資決策方法是傳統(tǒng)房地產投資項目中以ROE和回收期為代表的靜態(tài)分析方法，部分基金也使用相對更加先進些的基于折現現金流（DCF-NPV）的動態(tài)分析方法。
　　傳統(tǒng)的靜態(tài)和動態(tài)分析方法均無法把握房地產私募基金在目前復雜多變的房地產市場進行項目投資各個階段中的不確定性；與之相比，不確定性環(huán)境下投資決策的實物期權方法在國際上已被廣泛應用于項目的價值評估與

3、投資決策和企業(yè)的柔性決策等方面。
　　本文結合房地產私募基金項目投資和管理的實踐，首先在房地產開發(fā)項目（基金投資標的）層面上回顧和研究了傳統(tǒng)房地產項目投資決策理論，指出了傳統(tǒng)房地產項目投資決策理論和方法的缺陷，在詳細闡述了實物期權理論后，探討了實物期權在房地產開發(fā)項目投資決策中的應用；
　　其次探討了房地產私募基金自身的投資決策架構、決策分析方法及相應的法律、商務條件；研究了房地產私募基金如何利用實物期權的戰(zhàn)略思維觀進行投資